Наложение ареста на недвижимость влечет за собой ограничение прав собственника в отношении распоряжения данным имуществом (ч. 4 ст. 80 Закона об исполнительном производстве, п. 2 ст. 77 Налогового кодекса РФ, п. 1 ч. 1 ст. 91 Арбитражного процессуального кодекса РФ, п. 1 ч. 1 ст. 140 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 288 Кодекса административного судопроизводства РФ). Это подразумевает невозможность совершения сделок по продаже, внесению в уставный капитал, сдаче в аренду, передаче в залог и иным способам отчуждения имущества. При этом право регистрации по месту жительства в арестованном жилом помещении сохраняется за собственником (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.05.2021 N 5-КАД21-16-К2). В случае наложения налоговым или таможенным органом частичного ареста, распоряжение имуществом допускается только с разрешения и под контролем соответствующего органа (п. 2 ст. 77 НК РФ).
Невозможность обойти установленный запрет обеспечивается внесением сведений об аресте в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (ч. 13 ст. 32 Закона о государственной регистрации недвижимости, ч. 8 ст. 80 Закона об исполнительном производстве).
Собственник сохраняет возможность совершения сделок, в результате которых право собственности на недвижимость переходит к другому лицу (например, соглашение об отступном), при условии, что переход права собственности не происходит в период действия ареста. Судебная практика подтверждает, что сделки, не предполагающие немедленной передачи имущества, не рассматриваются как распоряжение им (см. Позицию ВС РФ, АС округов).
Право пользования арестованным имуществом сохраняется, однако может быть установлено ограничение режима такого пользования. Информация об этом будет отражена в акте о наложении ареста (ч. 4 ст. 80 Закона об исполнительном производстве).
В случае наложения ареста приставом, но ненаступления изъятия имущества, собственник вправе продолжать его использование, с учетом возможных ограничений, указанных в акте о наложении ареста.
Арест, наложенный судом в качестве обеспечительной меры, как правило, не ограничивает право пользования имуществом, если иное не предусмотрено определением суда. Пристав, исполняя определение суда, может ограничить право пользования только в пределах, установленных судом. Если же определение суда устанавливает общую стоимость имущества должника без конкретизации объектов, пристав самостоятельно определяет имущество, подлежащее аресту, и устанавливает ограничения в его использовании (п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
При наложении ареста налоговым органом, использование арестованной недвижимости возможно только с его согласия и под его контролем (п. 2 ст. 77 НК РФ).
Принудительная реализация арестованной недвижимости может быть осуществлена посредством открытых торгов в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве) при отсутствии у собственника денежных средств или их недостаточности для исполнения требований исполнительного документа (ч. 4 ст. 69 Закона об исполнительном производстве).
Совершение собственником незаконных действий в отношении арестованной недвижимости может повлечь за собой привлечение к налоговой или административной ответственности (ст. 125 НК РФ, ч. 1 ст. 17.14 КоАП РФ).