Договор аренды может быть признан незаключенным, если стороны не достигли согласия по всем существенным условиям в установленной форме. К таким существенным условиям относятся предмет договора, а также размер арендной платы и выкупная цена для договоров аренды зданий, сооружений, земельных участков и недвижимости с правом выкупа соответственно. Однако, даже при отсутствии указанных условий, признание договора незаключенным затруднительно, если стороны приступили к его исполнению или иным образом подтвердили его действие. Это может включать передачу имущества арендатору. Суды, как правило, стремятся сохранить договорные отношения и отклоняют иски о признании договора незаключенным в таких случаях. Если договор подлежит государственной регистрации, он считается заключенным для третьих лиц с момента регистрации. Незарегистрированный договор не порождает юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его существовании. Тем не менее, если стороны заключили и подписали договор, подлежащий регистрации, но не зарегистрировали его, они связаны обязательствами с момента, предусмотренного законом, и не могут ссылаться на его незаключенность по причине отсутствия регистрации. Несогласование предмета договора, то есть отсутствие данных, позволяющих точно определить передаваемое имущество, также может привести к признанию договора незаключенным. Однако, если имущество было фактически передано и арендатор им пользовался, такое основание для признания договора незаключенным будет сложно доказать, поскольку арендодатель знал, какое имущество передавал, а арендатор, приняв его без замечаний, может быть признан недобросовестным. Отсутствие согласованного размера арендной платы является существенным условием для аренды зданий, сооружений и земельных участков, а также, предположительно, для аренды помещений. В случае аренды недвижимости с правом выкупа, несогласование выкупной цены может привести к признанию договора незаключенным в части условия о выкупе. Для признания договора аренды незаключенным необходимо подать отдельный или встречный иск, доказав, что стороны не принимали исполнение по договору и не подтверждали его действие иным образом. Если суд установит, что договор исполнялся, в иске, скорее всего, будет отказано. Действия стороны могут быть признаны недобросовестными, если, например, арендатор пользовался имуществом, но не платил арендную плату, а затем пытался избежать ответственности, ссылаясь на незаключенность договора. В таких ситуациях суд, вероятно, откажет в признании договора незаключенным и обяжет арендатора к исполнению обязательств. Доводы о незаключенности договора могут быть заявлены в письменных возражениях, но суд обязан рассмотреть вопрос о заключенности договора независимо от возражений сторон. Последствия признания договора аренды незаключенным зависят от факта его исполнения. В случае признания договора незаключенным, большинство его условий, включая договорную неустойку, не подлежат применению. Однако, условие о подсудности, как правило, сохраняет силу. Если арендатор пользовался объектом аренды, суд может взыскать с него плату за фактическое пользование как неосновательное обогащение.