Процедура возврата нежилого помещения арендатором зависит от причины прекращения договора аренды: истечение срока действия, расторжение, признание договора недействительным или незаключенным. В случае прекращения договора, арендодатель вправе требовать возврата помещения через суд. Если договор признан недействительным или незаключенным, возврат осуществляется по правилам о неосновательном обогащении. При уклонении арендатора от возврата, арендодатель может применить меры самозащиты, такие как смена замков или аннулирование пропусков.

Основания для выселения арендатора из нежилого помещения:

1. Прекращение договора аренды:

Гражданский кодекс РФ не устанавливает специальных оснований для прекращения договора аренды нежилого помещения. Применяются общие правила для аренды недвижимости.

Договор может прекратиться по истечении срока, если он не был продлен, или в результате расторжения одной из сторон.

Арендодатель может требовать расторжения договора, например, при систематической неуплате арендной платы арендатором (ст. 619 ГК РФ).

Обязанность арендатора вернуть помещение возникает независимо от основания прекращения договора (ст. 622 ГК РФ).

2. Признание договора аренды незаключенным:

Если нежилое помещение передано во владение без заключенного договора или иных правовых оснований, его возврат осуществляется по правилам о неосновательном обогащении.

3. Признание договора аренды недействительным:

Договор может быть признан недействительным по различным основаниям, например, если он заключен представителем в ущерб интересам доверителя (п. 2 ст. 174 ГК РФ).

Помещение, переданное по недействительному договору, подлежит возврату как неосновательное обогащение (п. 2 ст. 167 ГК РФ, пп. 1 ст. 1103 ГК РФ).

Порядок возврата арендуемого помещения:

Если договор аренды содержит условия о порядке возврата, следует руководствоваться ими (ст. 309, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

При отсутствии таких условий, возврат осуществляется по общему правилу: арендатор возвращает, а арендодатель принимает помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (ст. 655 ГК РФ).

При признании договора недействительным или незаключенным, возврат осуществляется в натуре по правилам о неосновательном обогащении. Рекомендуется оформлять возврат передаточным актом для фиксации состояния имущества.

Действия при отказе арендатора освободить помещение:

Арендодатель может требовать исполнения обязательства в натуре, обратившись с письменным требованием (претензией) к арендатору.

В случае отказа, следует обращаться в суд с иском о понуждении к возврату помещения.

При неисполнении решения суда, можно обратиться в службу судебных приставов для принудительного освобождения помещения.

Виндикационный иск об истребовании нежилого помещения:

Судебная практика неоднозначна относительно применения ст. 301 ГК РФ (виндикационный иск) к спорам о возврате арендованного имущества после прекращения договора.

Арендодатель вправе выбрать нормы права для обоснования своего требования, даже если они окажутся неприменимыми. Суд определит, какие нормы следует применить.

Направление требования о возврате помещения:

Досудебный порядок направления требования законом не обязателен, но рекомендуется.

Требование направляется в письменной форме, с указанием данных, идентифицирующих помещение.

Одновременно с требованием о возврате помещения можно предъявить дополнительные требования:

Внесение арендной платы за период просрочки возврата (ст. 622 ГК РФ).

Возмещение убытков, включая упущенную выгоду (ст. ст. 15, 622 ГК РФ).

Уплата неустойки за несвоевременный возврат, если предусмотрено договором (п. 1 ст. 330, ст. 622 ГК РФ).

Уплата процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму просроченной арендной платы.

Обоснование требования должно включать ссылку на прекращение договора аренды и нарушение арендатором обязанности по возврату помещения, с указанием соответствующих статей ГК РФ.

Ограничение доступа арендатора в помещение:

Арендодатель вправе ограничить доступ арендатора в помещение после прекращения договора аренды, используя меры самозащиты (ст. ст. 12, 14 ГК РФ).

Перед ограничением доступа необходимо уведомить арендатора и предложить ему вывезти его имущество.

При наличии задолженности по арендной плате, арендодатель вправе удерживать имущество арендатора в обеспечение обязательства (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).