При наличии оснований предварительный договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Также возможно направление претензии и последующее обращение в суд с целью принуждения контрагента к заключению основного договора. Кроме того, предусмотрена возможность применения санкций, таких как требование уплаты неустойки (при её наличии) и/или возмещение убытков.

Важно учитывать, что если договор может быть квалифицирован как основной (например, при внесении полной предоплаты), последствия и доступные меры будут иными. В таких случаях возможно истребование имущества в соответствии со ст. 398 ГК РФ или требование возврата уплаченных средств.

Срок заключения основного договора должен соответствовать условиям, указанным в предварительном договоре. При отсутствии таких условий, срок составляет один год с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Необходимо, чтобы срок заключения основного договора соответствовал требованиям ст. 190 ГК РФ, в противном случае суд может признать его несогласованным.

Меры за уклонение от заключения основного договора могут быть применены при одновременном соблюдении следующих условий:

Предложение о заключении основного договора было сделано в течение установленного срока. Неисполнение обязательств по предварительному договору сторонами до истечения срока влечет их прекращение (п. п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ).

Контрагент отказался от заключения основного договора, несмотря на обязанность это сделать, либо истек срок заключения договора, и он не был подписан (п. 1 ст. 310 ГК РФ, п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Возможные требования к контрагенту:

Заключение основного договора через суд. В случае удовлетворения иска, суд обяжет контрагента заключить договор на указанных условиях, при этом подписание договора не требуется – он считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Уплата неустойки или двойной суммы задатка, если это предусмотрено предварительным договором. Двойная сумма задатка может быть взыскана, если задаток был внесен уклоняющимся от заключения договора контрагентом. В случае внесения задатка контрагентом, вы вправе удержать полученную сумму (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Возмещение убытков, возникших в результате необоснованного уклонения от заключения договора. При обращении в суд необходимо доказать размер убытков и их связь с уклонением контрагента (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Не имеет значения, отказывается ли контрагент от заключения договора или просто не подписывает его. В обоих случаях суд может расценить это как уклонение, если предварительный договор не предусматривает право на отказ от его заключения. Реализация права на требование заключения договора не зависит от формы уклонения (Постановление Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11).

Для заявления требований необходимо:

Направить контрагенту предложение о заключении основного договора, если оно ранее не направлялось. В противном случае, если ни одна из сторон не направит такое предложение до истечения срока, обязательства по предварительному договору прекратятся (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Предложение должно быть оформлено таким образом, чтобы его направление можно было доказать (например, официальным письмом с уведомлением о вручении).

Получить отказ или дождаться истечения срока, установленного предварительным договором (либо года с момента заключения договора, если срок не установлен) (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Определиться с требованиями и, при наличии денежных требований и компетенции арбитражного суда, предъявить претензию (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

Обратиться в суд в случае отказа контрагента в удовлетворении требований или отсутствия ответа (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Срок для обращения в суд ограничен. При приближении окончания срока и отсутствии заключенного основного договора, следует рассмотреть возможность подачи иска.

Срок исковой давности:

Для понуждения к заключению договора – не позднее шести месяцев со дня неисполнения контрагентом обязательства. Днем неисполнения считается момент истечения срока на заключение договора. Переговоры и попытки урегулирования не влияют на начало течения срока (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Для взыскания убытков, неустойки или задатка – три года (общий срок исковой давности) (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Необходимо учитывать, что обращение в арбитражный суд возможно не ранее истечения срока ответа на претензию, установленного договором или законом (либо 30 дней с даты направления претензии при отсутствии таких сроков) (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).