Основным обязательством, вытекающим из предварительного договора, является заключение в будущем основного договора купли-продажи на согласованных условиях. Помимо этого, предварительный договор может порождать и другие обязанности, такие как внесение задатка или аванса, уплата неустойки, либо совершение определенных действий, например, освобождение земельного участка от строений или постановка его на кадастровый учет. Обязанность передать имущество по предварительному договору не возникает, за исключением случаев, когда предварительный договор предусматривает оплату стоимости имущества или его существенной части.

Обязательство заключить основной договор купли-продажи:

Стороны обязаны заключить основной договор на условиях, определенных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данное обязательство действует в течение срока, указанного в предварительном договоре, или, при его отсутствии, в течение одного года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). В случае уклонения контрагента от заключения основного договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд для его принудительного заключения, при условии направления предложения о заключении договора в установленный срок. Суд может определить условия основного договора, если контрагент ссылается на их неясность, например, в отношении цены недвижимости, при условии четкого определения объекта продажи (пункты 5 и 6 статьи 429 ГК РФ, пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). Срок для обращения в суд с требованием о принудительном заключении основного договора составляет шесть месяцев с момента неисполнения обязательства, при этом ведение переговоров не приостанавливает течение этого срока (пункт 5 статьи 429 ГК РФ, пункт 27 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.18 N 49). Основной договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, либо с иного момента, указанного судом, при этом все условия договора будут отражены в резолютивной части решения (пункт 5 статьи 429, пункт 4 статьи 445 ГК РФ, пункты 27 и 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Обязательство передать имущество:

У будущего продавца не возникает обязательства по передаче имущества на основании предварительного договора. Право требования передачи имущества возникает только после заключения основного договора. Исключение составляет случай, когда предварительный договор может быть квалифицирован как основной.

Обязательство уплатить задаток или неустойку:

Предварительный договор может предусматривать обязательство уплаты задатка или неустойки за уклонение от заключения основного договора (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). Суд может отказать во взыскании неустойки при последующем заключении основного договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12). Следует учитывать, что понятие "уклонение" не определено законом, что может привести к разногласиям. Рекомендуется в предварительном договоре конкретизировать действия, которые будут считаться уклонением, например, просрочка подписания согласованного проекта договора. Задаток, внесенный в обеспечение обязательства по предварительному договору, засчитывается в счет платежа по заключенному основному договору, если задаток вносит лицо, обязанное совершить платеж по основному договору. В противном случае, задаток возвращается. В случае отказа от заключения основного договора, внесший задаток имеет право на его возврат в двойном размере (пункт 2 статьи 381 ГК РФ). При требовании двойной суммы задатка, заинтересованная сторона утрачивает право на принудительное заключение основного договора (по смыслу пункта 2 статьи 381, пункта 2 статьи 396 ГК РФ). Сторонам следует определить размер задатка, учитывая возможные последствия его удержания или возврата.