В законодательстве отсутствует прямой запрет на использование предварительной оплаты, задатка или обеспечительного платежа в предварительном договоре купли-продажи, однако каждый из этих вариантов имеет свои нюансы.

Предварительная оплата (аванс) может быть признана судом основным платежом по договору, что повлечет за собой обязанность продавца передать объект раньше запланированного срока. Обеспечительный платеж, в отличие от него, защищает исключительно продавца и подлежит возврату при заключении основного договора. Задаток обеспечивает защиту интересов обеих сторон: при отказе продавца от заключения договора покупатель имеет право требовать двойную сумму задатка, однако и задаток может быть переквалифицирован в аванс, а предварительный договор – в основной.

1. Предварительная оплата

В предварительном договоре купли-продажи не запрещено предусматривать условие о предоплате, однако это противоречит его сути. Аванс вносится для оплаты, в то время как обязанности по оплате и передаче имущества возникают только после заключения основного договора. Если условие о предварительной оплате цены имущества или ее существенной части включено в договор, суд может признать его договором купли-продажи, в том числе купли-продажи будущей вещи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). В этом случае к отношениям сторон будут применяться правила главы 30 ГК РФ о купле-продаже, в частности, пункт 4 статьи 487 ГК РФ о взыскании процентов за просрочку передачи имущества. Судебная практика подтверждает такую позицию (Определение Верховного Суда РФ от 09.08.2016 N 55-КГ16-7). Важно учитывать, что не существует четких критериев определения существенной части платы для переквалификации, поэтому риск этого сохраняется независимо от согласованной суммы. Кроме того, внесение аванса не гарантирует заключение основного договора: в случае его незаключения продавец обязан вернуть аванс (п. 4 ст. 453, п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

2. Задаток

При использовании задатка в качестве обеспечения обязательства по предварительному договору, он засчитывается в счет платежа по заключенному основному договору, если задаток вносит лицо, обязанное совершить этот платеж. Если задаток вносит иное лицо, получатель обязан вернуть его после заключения основного договора (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). В случае отказа одной из сторон от заключения основного договора, внесший задаток имеет право требовать его возврата, а отказавшаяся сторона – уплатить двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Если условие о задатке сформулировано неясно, оно может быть расценено как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ), что лишит стороны права на возврат денежных средств в двойном размере или удержание их в случае неисполнения договора. Это также может привести к признанию предварительного договора основным со всеми соответствующими последствиями.

3. Обеспечительный платеж

Гражданский кодекс РФ допускает установление обеспечительного платежа в отношении денежного обязательства, в том числе будущего (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ), и не запрещает его использование в предварительном договоре (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Для этого в договоре необходимо указать: сторону, вносящую платеж, его сумму и валюту, обязательство, которое он обеспечивает (только денежное, например, неустойку или компенсацию убытков), порядок и сроки внесения и возврата платежа. Важно отметить, что обеспечительный платеж по умолчанию не засчитывается в счет исполнения по основному договору, но стороны могут предусмотреть иное в договоре.

4. Последствия переквалификации предварительного договора в основной

Последствия переквалификации зависят от конкретных обстоятельств. Если имущество находится во владении и собственности продавца и не обременено правами третьих лиц, покупатель сможет требовать передачи имущества и регистрации права собственности на него в течение трех лет (п. 3 ст. 487, п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Если покупатель утратит интерес к имуществу, он не сможет взыскать предоплату, а будет обязан принять имущество и доплатить его цену (п. 3 ст. 484 ГК РФ). Если имущество не находится во владении и собственности продавца, покупатель сможет взыскать аванс, проценты на него и убытки в виде разницы между договорной и рыночной стоимостью в течение трех лет (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).