Нарушение договора аренды признается существенным, если оно прямо определено как таковое в законе или договоре, либо установлено судом. Договор может содержать условие, согласно которому непроведение арендатором технического обслуживания арендованного оборудования является существенным нарушением. В случае существенного нарушения одной из сторон, другая сторона получает право требовать расторжения или изменения договора через суд. В зависимости от конкретных обстоятельств, могут быть заявлены и иные требования. Например, если арендатор осуществил перепланировку без соответствующего разрешения, арендодатель вправе потребовать восстановления первоначального состояния объекта. Также применяются общие нормы гражданского законодательства об ответственности за нарушение обязательств.
Существенность нарушения договора аренды, как и в других договорных отношениях, определяется законом, условиями договора или решением суда. Рассмотрим случаи, когда существенность нарушения вытекает из законодательства или подтверждена судебной практикой.
Нарушения договора арендатором, которые могут быть признаны существенными, условно делятся на три категории:
Нарушения, прямо указанные в законе как существенные. Например, согласно части 9 статьи 31 Закона о морских портах, существенным нарушением договора аренды объектов морской портовой инфраструктуры, принадлежащих государству, является использование объекта не по назначению или его неиспользование по вине арендатора в течение более одного года.
Нарушения, не названные в законе как существенные, но влекущие последствия, аналогичные последствиям существенных нарушений. К таким нарушениям можно отнести те, что перечислены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. Это связано с тем, что расторжение договора является мерой, применяемой при серьезных нарушениях, и перечисленные в данной статье нарушения представляются достаточно значительными. Примером может служить существенное ухудшение арендатором состояния имущества.
Нарушения, признанные существенными судом. Суды вправе квалифицировать нарушение как существенное при рассмотрении конкретного дела. Например, если арендатор своевременно вносил арендные платежи, но не в полном объеме (пункт 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66), или осуществил перепланировку, субаренду или безвозмездное пользование помещением без согласования с арендодателем (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2019 № Ф05-1944/2019).
Нарушения договора арендодателем, которые могут быть признаны существенными, также можно разделить на аналогичные категории.
К нарушениям, не названным в законе как существенные, но влекущим серьезные последствия, можно отнести те, что указаны в пунктах 1-3 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. Эти нарушения дают арендатору право требовать досрочного расторжения договора. Например, если арендодатель не производит своевременно капитальный ремонт имущества, когда это входит в его обязанности.
Существенные нарушения, признанные таковыми судом. В судебной практике встречаются случаи, когда суды признавали существенными следующие нарушения со стороны арендодателя:
Передача в аренду помещений с существенными недостатками, которые не были оговорены при заключении договора и повлекли приостановку эксплуатации здания, полностью исключив возможность использования помещений (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.05.2020 № Ф04-1261/2020).
Передача в аренду земельного участка с ограничениями в использовании, которые препятствовали его целевому назначению и не были оговорены при заключении договора. Например, участок, предоставленный под строительство АЗС, оказался в охранной зоне магистрального трубопровода, что сделало невозможным размещение АЗС (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.07.2019 № Ф04-3603/2019).
Существенное нарушение договора аренды влечет за собой определенные правовые последствия. Контрагент стороны, допустившей существенное нарушение, вправе требовать изменения или расторжения договора через суд (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, в зависимости от условий договора и характера допущенных нарушений, сторона может предъявлять иные требования. Это может быть требование об уплате неустойки или возмещении стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений имущества (пункт 1 статьи 330, пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель, при наличии соответствующих оснований, может требовать от арендатора уплаты задолженности по арендной плате, приведения объекта аренды в первоначальное состояние и других мер. Например, в судебной практике встречается решение, обязывающее арендатора, существенно нарушившего договор, снести самовольную постройку на арендованном участке (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.12.2019 № Ф08-11044/2019).