Для обеспечения возможности рассмотрения искового заявления о расторжении договора аренды необходимо соблюдение требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Исковое заявление должно содержать четкое изложение обстоятельств, являющихся основанием для требования о расторжении договора, а также доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. Основаниями для расторжения договора могут быть существенное нарушение условий договора одной из сторон, существенное изменение обстоятельств, или случаи, прямо предусмотренные законодательством или договором (пункты 2 статьи 450, пункты 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). Важно конкретно указать в иске обстоятельства, на которых основано требование о расторжении, и предоставить соответствующие доказательства, в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В исковом заявлении, помимо требования о расторжении договора, могут быть включены дополнительные требования, обусловленные конкретной ситуацией. Арендатор может потребовать возмещения убытков, причиненных арендодателем вследствие непредупреждения о правах третьих лиц на имущество (статья 613 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендодатель – взыскания неуплаченной арендной платы (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также необходимо включить просьбу о взыскании с ответчика судебных расходов, включая государственную пошлину и судебные издержки, в случае удовлетворения иска судом (части 1 статьи 88, статья 94, часть 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Допускается включение в исковое заявление ходатайств, например, об истребовании доказательств от ответчика или третьих лиц (часть 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Все требования должны быть четко перечислены и обоснованы ссылками на соответствующие нормативные правовые акты.
Ключевым условием для рассмотрения искового заявления является подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Отсутствие такого подтверждения влечет за собой возвращение заявления судом или оставление его без движения (пункты 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18, пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18, пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). Необходимо приложить к исковому заявлению копию письма с предложением о расторжении договора и доказательства его отправки адресату (для арендатора и арендодателя), а также, в случае направления предупреждения о необходимости устранить нарушение договора (для арендодателя), копию такого письма и доказательства его отправки. В качестве доказательств соблюдения досудебного порядка могут быть представлены распечатки материалов, размещенных в сети Интернет (скриншоты), с указанием адреса интернет-страницы и времени получения (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18). Предложение о расторжении договора и предупреждение о необходимости устранить нарушение могут быть объединены в одном письме, однако оба обращения должны быть направлены арендодателю для соблюдения досудебного порядка (часть 3 статьи 619, пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При определении суда, в который подается исковое заявление, следует руководствоваться общим правилом о подсудности – суд по месту жительства ответчика (для физических лиц) или по месту нахождения организации. Также возможно определение суда по соглашению сторон, закрепленному в договоре аренды (статьи 28 и 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В случае расторжения договора аренды недвижимого имущества, иск может быть подан по месту нахождения недвижимости, в соответствии с частью 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Однако, существует и противоположная позиция, согласно которой правила об исключительной подсудности не применяются, поскольку из договора аренды возникают обязательственные права, а не вещные. Таким образом, выбор суда зависит от конкретных обстоятельств дела и позиции суда.