В первую очередь, проверьте наличие в вашем договоре положений, регулирующих порядок возврата аванса. Если такие условия предусмотрены, следуйте им. В противном случае, направьте продавцу требование о возврате аванса, руководствуясь общими правилами составления претензий.
В случае неисполнения продавцом требования, следует обратиться в суд с исковым заявлением. Если вы планируете расторгнуть договор, требование о возврате аванса может быть заявлено в уведомлении о расторжении. При расторжении договора в судебном порядке, предварительно направьте продавцу предложение о расторжении, включив в него требование о возврате аванса, что необходимо для соблюдения обязательной процедуры досудебного урегулирования, предусмотренной пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При достижении соглашения о расторжении договора, включите условие о возврате аванса в соглашение.
Составление и направление требования (претензии) о возврате аванса:
Руководствуйтесь общими правилами, применяемыми к претензиям по другим видам договоров, поскольку специальных требований к претензии о возврате аванса по договору купли-продажи недвижимости законом не установлено.
В претензии необходимо указать:
Наименование, номер и дату договора, по которому был внесен аванс;
Размер аванса, дату его внесения и реквизиты документа, подтверждающего оплату, а также пункт договора, устанавливающий размер аванса и порядок его внесения;
Срок передачи недвижимости, указанный в договоре, со ссылкой на соответствующий пункт, определяющий порядок и сроки передачи. Также можно указать отсутствие подписанного передаточного акта, подтверждающего передачу имущества;
Расчет суммы аванса и процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (при намерении их взыскать). Проценты начисляются со дня, когда передача имущества должна была состояться (или со дня получения аванса, если это согласовано в договоре), до дня передачи имущества или возврата аванса (пункты 4 статьи 487 и 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации);
Требование о возврате аванса и, при необходимости, требование об уплате процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, со ссылкой на статьи 457 и 487 Гражданского кодекса Российской Федерации. Важно включить конкретное требование, иначе суд может посчитать претензионный порядок несоблюденным;
Срок исполнения требования о возврате аванса и уплате процентов, с указанием намерения обратиться в суд в случае неисполнения.
К претензии необходимо приложить:
Договор купли-продажи недвижимости;
Выписки с банковского счета, платежные поручения, акты сверки, подтверждающие оплату аванса;
Переписку с продавцом, свидетельствующую о попытках получить имущество;
Расчет требуемой суммы (например, процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), если он не был включен в текст претензии.
Документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию (например, протокол общего собрания участников ООО об избрании директора, доверенность).
Направление претензии должно осуществляться по надлежащему адресу и способом, определенным общими правилами.
Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора считается подтвержденным, если претензия направлена:
По адресу, указанному в договоре (пункт 4 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020). Направление ценным письмом с описью вложения необязательно, если иное не предусмотрено законом или договором;
По адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры, если такой порядок установлен нормативным правовым актом, договором или сложившейся деловой практикой (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18).
Обратите внимание: если ко дню обращения в суд не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на претензию, суд может вернуть иск (пункт 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18, пункт 8 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).
Составление и подача иска в суд о возврате аванса:
Перед подачей иска определите, в какой суд необходимо обратиться – арбитражный или суд общей юрисдикции, а также подсудность спора.
При составлении искового заявления соблюдайте требования к форме и содержанию, установленные статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Изложите в иске обстоятельства, на которых основаны ваши требования, ссылаясь на претензию.
Произведите актуальный расчет искового требования, включив сумму аванса и проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (при намерении их взыскать).
Несовпадение сумм, указанных в претензии и исковом заявлении, не свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка, если в претензии указан конкретный материально-правовой спор и предложение об его урегулировании (пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18).
Приложите к иску необходимые документы, руководствуясь правилами статей 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В качестве подтверждающих документов можно приложить те же, что и к претензии.
Иск и приложения могут быть поданы на бумажном носителе или в электронном виде, если у суда есть техническая возможность (части 7 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1.1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ).