Неосновательное обогащение в рамках договора аренды может возникнуть как у арендодателя, так и у арендатора. Чаще всего такая ситуация складывается в пользу арендодателя. Например, если арендатор по ошибке перечислил сумму, превышающую установленную договором арендную плату. Обогащение на стороне арендатора встречается реже. Типичный пример – признание договора аренды недействительным, когда арендатор лишается возможности пользоваться объектом аренды в натуре и вынужден возмещать его стоимость в денежном эквиваленте. Процедура взыскания неосновательного обогащения, как правило, не имеет специфических особенностей и предполагает обращение в суд, зачастую после соблюдения претензионного порядка.
Неосновательное обогащение возникает, когда одно лицо без законных оснований приобретает или сохраняет имущество за счет другого. Это происходит, например, когда одна из сторон выполнила свои обязательства, а другая либо не исполнила их вовсе, либо предоставила неравноценное исполнение. В таких случаях обогатившаяся сторона обязана вернуть полученное имущество в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В контексте арендных отношений неосновательное обогащение может возникнуть у обеих сторон.
Неосновательное обогащение арендодателя может иметь место в следующих случаях:
Признание договора аренды недействительным, когда уплаченная арендная плата превышает сумму, причитающуюся арендодателю. Разница в таких суммах является неосновательным обогащением арендодателя, согласно пункту 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49.
Ошибочное перечисление арендатором арендодателю суммы, не предусмотренной договором. Например, оплата коммунальных услуг, если такая обязанность не возлагалась на арендатора договором, согласно пункту 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49.
Неосновательное обогащение арендатора обычно связано с неосновательным использованием имущества арендодателя. Например, если договор аренды признан недействительным, арендатор обязан вернуть все полученное по сделке. В случае невозможности возврата пользования имуществом в натуре, арендатор должен возместить арендодателю сумму, сбереженную им в результате такого пользования. Размер возмещения определяется исходя из рыночной стоимости аренды аналогичного имущества в месте его нахождения и на момент окончания неосновательного пользования, согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Важно отметить, что правила о неосновательном обогащении не применяются к ситуациям, когда договор аренды расторгнут, но арендатор еще не вернул имущество. Это обусловлено природой договора аренды, предполагающего временное пользование и обязанность возврата имущества. Порядок исполнения этой обязанности регулируется специальными нормами об аренде, условиями договора и общими положениями обязательственного права. В такой ситуации арендодатель вправе требовать возврата имущества и уплаты арендной платы за весь период просрочки возврата в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35.
Для взыскания неосновательного обогащения по договору аренды применяется общий порядок. В арендных отношениях такое обогащение чаще всего возвращается в денежной форме, путем возмещения стоимости неосновательного пользования имуществом, возврата обеспечительного платежа, аванса или переплаты по договору.
Для взыскания неосновательного обогащения в денежной форме необходимо сначала рассчитать его размер. Затем, если это предусмотрено законом или если стороны намерены урегулировать спор досудебно, следует предъявить претензию приобретателю. В случае отказа приобретателя удовлетворить требование, составляется исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения и подается в соответствующий суд.