Нотариальное удостоверение сделок требуется в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон, согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наиболее распространенным примером односторонней сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, является доверенность, особенно если она касается распоряжения правами, зарегистрированными в государственных реестрах. Также нотариальное удостоверение обязательно для некоторых видов договоров, таких как договор ренты или договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки, установленной законом или договоренностью сторон, влечет ее ничтожность.
Обязательному нотариальному удостоверению по закону подлежат следующие односторонние сделки:
Доверенности, в том числе:
на совершение сделок, требующих нотариальной формы (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ);
на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ);
на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах, например, на заключение договора купли-продажи или мены недвижимости, установление сервитута или ипотеки (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ, согласно Позиции Верховного Суда РФ);
выданные в порядке передоверия (пункт 3 статьи 187 ГК РФ);
Отмена доверенности, удостоверенной нотариально (подпункт 2 пункта 1 статьи 188 ГК РФ).
Законодательством предусмотрено нотариальное удостоверение для следующих договоров:
Договор ренты и договор инвестиционного товарищества (статья 584 ГК РФ, часть 1 статьи 8 Закона об инвестиционном товариществе).
Ряд договоров, касающихся распоряжения правами на имущество, подлежащее государственной регистрации (пункт 3 статьи 8.1 ГК РФ). К ним относятся, в частности, договоры отчуждения долей в праве общей собственности на недвижимость и договоры ипотеки таких долей (часть 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Важно отметить, что договор об ипотеке не требует нотариального удостоверения в следующих случаях (согласно Письму Росреестра от 22.07.2019 N 14-07181-ГЕ/19):
при одновременной продаже здания и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним;
при одновременной продаже квартиры (помещения) и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом (нежилым зданием), в котором расположена такая квартира (помещение).
Кроме того, нотариальное удостоверение требуется для договоров, форма которых является производной от формы основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению. К таким договорам относятся:
Предварительный договор (пункт 2 статьи 429 ГК РФ);
Соглашение об уступке требования (пункт 1 статьи 389 ГК РФ);
Договор залога в обеспечение исполнения обязательств (пункт 3 статьи 339 ГК РФ).
Таким образом, если закон предписывает заключение соглашения в той же форме, что и основной договор, необходимо проверить, был ли основной договор удостоверен нотариально. В таком случае ваша сделка также должна быть совершена в нотариальной форме.
Законодательство также требует нотариальной формы для сделок в корпоративных отношениях. По общему правилу, это касается сделок по отчуждению долей в уставном капитале ООО или в складочном капитале хозяйственного партнерства, включая передачу доли в уставном капитале ООО в качестве отступного (пункт 11 статьи 21 Закона об ООО, часть 3 статьи 12 Закона о хозяйственных партнерствах, пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6).