Договор об ипотеке, помимо общих требований к договорам залога, должен содержать оценку закладываемого имущества и сведения о выданной закладной, если таковая предусмотрена. По желанию сторон, договор может быть удостоверен нотариусом, однако в ряде случаев, например, при залоге долей в праве на недвижимость, это является обязательным требованием закона.
Договор об ипотеке сам по себе не подлежит регистрации, однако регистрация обременения в виде ипотеки обязательна. Это обеспечивает прозрачность для третьих лиц и защищает интересы кредитора от возможных действий залогодателя, таких как продажа или повторный залог объекта недвижимости. При внесении изменений в договор, может потребоваться подача заявления о внесении соответствующих изменений в запись об ипотеке в ЕГРН.
Ипотека представляет собой залог недвижимости и может возникать как на основании закона, так и на основании договора. По договору залогодержатель (кредитор) имеет право удовлетворить свои денежные требования из стоимости заложенного имущества должника или третьего лица, имея при этом приоритет перед другими кредиторами, если иное не предусмотрено федеральным законом. Это означает, что средства, полученные от продажи заложенного имущества, направляются в первую очередь на погашение задолженности перед залогодержателем, а затем – другим кредиторам.
Основное отличие ипотеки от залога движимого имущества заключается в необходимости регистрации ипотеки как обременения недвижимости. Регистрация залога движимого имущества, как правило, не обязательна. Кроме того, залогодатель сохраняет владение и пользование заложенной недвижимостью, что не всегда применимо к движимому имуществу.
Договор об ипотеке должен содержать существенные условия, такие как предмет ипотеки, права залогодателя на него, денежная оценка предмета ипотеки, описание обеспечиваемого обязательства (существо, размер и срок исполнения), а также данные о государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости. Важно согласовать все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон необходимо достижение согласия. Если выдается закладная, это также должно быть указано в договоре. Помимо этого, в договор могут быть включены дополнительные условия, такие как заверения залогодателя, порядок обращения взыскания и реализации имущества.
Нотариальное удостоверение договора об ипотеке обязательно в случаях залога недвижимости физическим лицом, находящимся под опекой, или при обеспечении обязательств по нотариальному договору. В остальных случаях удостоверение необязательно, однако стороны могут обратиться к нотариусу по своему желанию. Удостоверение договора нотариусом позволяет зарегистрировать ипотеку по заявлению нотариуса и обратиться взыскание на заложенное имущество без суда, посредством исполнительной надписи.
При залоге доли в праве общей собственности нотариальное удостоверение договора об ипотеке, как правило, обязательно, за исключением случаев, когда доли закладываются всеми сособственниками по одной сделке, договор заключается с кредитной организацией, или закладывается здание, помещение или квартира одновременно с долей в праве общей собственности на землю.
Договор об ипотеке не подлежит регистрации, однако регистрация обременения в виде ипотеки обязательна. Залогодатель и залогодержатель, как правило, подают совместное заявление для регистрации ипотеки.
Закон не устанавливает срок действия договора об ипотеке. Договор вступает в силу с момента его заключения, однако право залога возникает после регистрации ипотеки, если иное не предусмотрено законом. Момент заключения договора определяется достижением согласия по всем существенным условиям в надлежащей форме.
Договор об ипотеке прекращает свое действие при наступлении оснований прекращения ипотеки как обременения и снятии соответствующей записи в ЕГРН, например, при полном исполнении обеспеченного обязательства.
Изменения в договор об ипотеке вносятся посредством дополнительного соглашения, которое должно быть составлено в той же форме, что и основной договор. Если договор был зарегистрирован, то и дополнительное соглашение подлежит регистрации, если оно изменяет условия, влияющие на регистрационные данные. В некоторых случаях, например, при изменении права на внесудебное взыскание, необходимо внести изменения в запись об ипотеке в ЕГРН.
Размер государственной пошлины за регистрацию дополнительного соглашения к договору об ипотеке зависит от вида заложенного объекта и статуса сторон договора. Для физических лиц, при регистрации соглашений к договорам, заключенным до 1 июля 2014 года, размер пошлины составляет 4 000 рублей, для организаций – 44 000 рублей. При регистрации соглашения к договору об ипотеке земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, пошлина составляет 700 рублей для физических и юридических лиц. В случае введения в зарегистрированный договор нового предмета ипотеки, может потребоваться уплата госпошлины за государственную регистрацию ипотеки.