В определенных случаях закон или соглашение сторон обязывают удостоверить сделку нотариально (пункт 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нотариальное удостоверение требуется для:
сделок, определенных законом вне зависимости от объекта сделки, например, договоров ренты (статья 584 ГК РФ);
сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость (часть 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости), включая куплю-продажу, мену, дарение и иные способы отчуждения доли, а также ипотеку (залог) доли. При этом, согласно разъяснению Минэкономразвития России, особенности отчуждения долей, приобретенных в результате торгов, законодательством не установлены, поэтому применяется общий порядок (Письмо Минэкономразвития России от 09.10.2018 N Д23и-5388). Исключение составляет одновременная залог здания, помещения или квартиры с долей в праве общей собственности на земельный участок под ними, что, по мнению Минэкономразвития России, не требует нотариального удостоверения (Письмо Росреестра от 22.07.2019 N 14-07181-ГЕ/19 совместно с Письмом Минэкономразвития России от 16.04.2019 N Д23и-12740). Также не требуется удостоверение при отчуждении или ипотеке долей всех участников долевой собственности по одной сделке, сделок с имуществом, входящим в состав паевого инвестиционного фонда, и сделок с долями в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения (часть 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости);
сделок с недвижимостью, совершаемых лицами с особым статусом, а именно: отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или ограниченно дееспособным; распоряжение недвижимостью лиц, находящихся под опекой (включая отчуждение, аренду и залог) (часть 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации недвижимости);
соглашений к нотариально удостоверенным договорам с недвижимостью об их изменении или расторжении (с возможными исключениями, предусмотренными пунктом 1 статьи 452 ГК РФ), об уступке требования или переводе долга (пункты 1 статьи 389 и 4 статьи 391 ГК РФ);
предварительных договоров к сделкам с недвижимостью, подлежащим нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 429 ГК РФ);
договоров залога, обеспечивающих обязательства по нотариальному договору (пункт 3 статьи 339 ГК РФ), а также ипотеки к нотариальному договору любого вида, и договоров залога других объектов к нотариальному договору с недвижимостью, а также в случаях, когда необходимо обращение взыскания на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (пункты 6 статьи 349 ГК РФ и 1 статьи 55 Закона об ипотеке);
договоров, в силу закона создающих ипотеку (например, купля-продажа недвижимости в кредит), при условии обращения взыскания на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (пункт 5 статьи 488 ГК РФ и пункт 1 статьи 55 Закона об ипотеке).
Минэкономразвития России также рекомендует нотариально удостоверять договоры о приобретении недвижимости за счет общих доходов супругов и материнского капитала, поскольку в этом случае объект недвижимости переходит в общую долевую собственность родителей и детей (пункт 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 18-КГ15-224, Письмо Минэкономразвития России от 22.03.2019 N ОГ-Д23-2673).
Неудостоверение сделки, требующей нотариального удостоверения, влечет ее ничтожность. Однако, если одна сторона выполнила свои обязательства по сделке (например, оплатила недвижимость), она может обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной. В случае удовлетворения иска, нотариальное удостоверение не потребуется (пункты 3 статьи 163 и 1 статьи 165 ГК РФ).
Следует учитывать, что подача на регистрацию не удостоверенного нотариально документа по сделке, подлежащей обязательной нотариальной форме, приведет к приостановке регистрации. Неудостоверение сделки в течение срока приостановки регистрации повлечет отказ в регистрации (пункт 7 части 1 статьи 26 и часть 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации недвижимости).