Обследование технического состояния зданий и сооружений, а также комплексное обследование, проводятся специализированными организациями, исходя из объема и целей работ.

Как правило, обследование включает следующие этапы: подготовка, предварительное (визуальное) обследование и детальное (инструментальное) обследование.

По результатам обследования составляется отчет с заключением. При необходимости, согласно техническому заданию, составляется или обновляется паспорт здания (сооружения).

Обследование зданий и сооружений может быть частью добровольной оценки соответствия (ст. 41 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений) или проводиться при подготовке к сносу (ч. 4 ст. 55.30 ГрК РФ).

Обследование технического состояния необходимо для определения (п. п. 3.16, 5.1.4 ГОСТ 31937-2024):

Возможности дальнейшей безопасной эксплуатации.

Возможности реконструкции.

Необходимости восстановления или усиления конструкций.

Рекомендуемая периодичность обследований при эксплуатации (п. 4.2 ГОСТ 31937-2024):

Первое - не позднее двух лет после ввода в эксплуатацию.

Последующие - не реже одного раза в 10 лет, а для зданий и сооружений, эксплуатируемых в неблагоприятных условиях, - не реже одного раза в пять лет (например, агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность от 7 баллов).

Обследования также проводятся в случаях (п. 4.3 ГОСТ 31937-2024):

Изменения назначения здания (сооружения).

Попадания здания (сооружения) в зону влияния нового строительства, реконструкции или природно-техногенных воздействий.

Разработки проекта сноса (демонтажа) здания (сооружения) или его части.

Комплексное обследование необходимо для проектирования реконструкции или капитального ремонта. Его цель - определить техническое состояние здания (сооружения) и его элементов, а также установить (п. п. 3.9, 5.1.3 ГОСТ 31937-2024):

Возможность дальнейшей эксплуатации.

Необходимость и объем работ по капремонту или реконструкции.

Обследование проводят специализированные организации (п. 4.1 ГОСТ 31937-2024). Лицензия для этого не требуется. В некоторых случаях необходимо членство в СРО, например, если работы относятся к специальным видам инженерных изысканий (Письмо Минстроя России от 28.05.2021 N 21954-ТБ/02).

Обследование технического состояния проводится в соответствии с техническим заданием и программой работ, согласованной с заказчиком (п. 4.4 ГОСТ 31937-2024). Программа определяет состав и объем работ.

Объекты обследования зависят от задач, указанных в техническом задании. Это могут быть (п. 5.1.5 ГОСТ 31937-2024):

Грунты основания, полы по грунту, фундаменты (включая сваи, ростверки, фундаментные балки).

Стены, колонны, столбы, пилоны, фахверки.

Наличие и состояние подземных вод, гидроизоляция подземной части здания (сооружения).

Общие требования к проведению обследования установлены ГОСТ 31937-2024. Порядок обследования отдельных элементов может регулироваться самостоятельными нормативными документами (например, СП 13-102-2003 для несущих строительных конструкций).

Этапы обследования:

1. Подготовка: изучение объекта, объемно-планировочных и конструктивных решений, материалов инженерно-геологических изысканий, сбор и анализ проектно-технической и эксплуатационной документации, материалов предыдущих обследований, составление и согласование программы работ (п. п. 5.1.2, 5.1.6 ГОСТ 31937-2024).

По итогам подготовительных работ анализируются (п. 5.1.7 ГОСТ 31937-2024):

Проектная и исполнительная документация.

Акты осмотров здания или сооружения, выполненные эксплуатирующей организацией, включая ведомости дефектов.

Акты, отчеты и заключения ранее проводившихся осмотров и обследований.

Геоподоснова.

Согласованный с заказчиком протокол о порядке доступа к обследуемым конструкциям, инженерному оборудованию и т.п.

2. Предварительное (визуальное) обследование: предварительная оценка технического состояния элементов объекта по внешним признакам, определение необходимости детального (инструментального) обследования и уточнение программы работ (п. п. 5.1.2, 5.1.9 ГОСТ 31937-2024).

Результаты предварительного обследования (п. 5.1.10 ГОСТ 31937-2024):

Схемы и ведомости дефектов (повреждений) с указанием мест, характера и параметров.

Описания, фотографии дефектных участков.

Результаты проверки наличия характерных деформаций (прогибы, крены, выгибы, перекосы, разломы и т.п.).

Выявление аварийных участков (при наличии).

Уточненная конструктивная схема здания (сооружения).

Обследование может быть завершено, если (абз. 1 п. 5.1.11 ГОСТ 31937-2024):

Установлено нормативное или работоспособное техническое состояние строительных конструкций.

Зафиксированная картина дефектов и повреждений позволяет выявить причины их происхождения и достаточно для оценки технического состояния конструкций.

В таких случаях отчет по результатам предварительного обследования является окончательным (абз. 1 п. 5.1.11 ГОСТ 31937-2024).

3. Детальное (инструментальное) обследование: проводится, если результатов визуального обследования недостаточно (п. 5.1.11 ГОСТ 31937-2024).

На этом этапе (п. п. 5.1.2, 5.1.13 ГОСТ 31937-2024):

Измеряются геометрические параметры зданий (сооружений), конструкций, их элементов и узлов (обмерные работы).

Инструментально определяются параметры дефектов и повреждений.

Анализируются причины появления дефектов (повреждений) в конструкциях.

При обнаружении повреждений и деформаций, свидетельствующих о просадках грунтового основания, необходимо выполнить инженерно-геологические исследования (п. 5.1.12 ГОСТ 31937-2024).

По результатам обследования составляется отчет, содержащий заключение по форме из Приложения А к ГОСТ 31937-2024 или по форме, установленной специализированной организацией. В заключении отражаются (п. п. 4.2, 5.1.18 указанного ГОСТ):

Оценка технического состояния (категория технического состояния). Если отдельные объекты недоступны, категория присваивается только обследованным конструкциям.

Материалы, обосновывающие принятую категорию технического состояния объекта.

Обоснование наиболее вероятных причин появления дефектов и повреждений в конструкциях (при наличии).

Рекомендации по восстановлению или усилению конструкций (если необходимо).

Рекомендации по дальнейшей эксплуатации.

Срок очередного обследования.

При необходимости составляется или уточняется паспорт здания (сооружения) (п. 5.1.21 ГОСТ 31937-2024).

Заказчик должен быть проинформирован (в том числе письменно) о выявленных повреждениях строительных конструкций, которые могут привести (п. 4.6 ГОСТ 31937-2024):

К резкому снижению их несущей способности.

Обрушению отдельных конструкций или серьезному нарушению нормальной работы оборудования.

К кренам, способным привести к потере устойчивости здания или сооружения.

Несоблюдению требований механической безопасности.

По возможности, об этом необходимо проинформировать также (п. 4.6 ГОСТ 31937-2024):

Собственника объекта.

Лиц, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении находится объект.

Эксплуатирующую организацию.

Иных лиц, ответственных за эксплуатацию объекта.

Комплексное обследование проводится в том же порядке, что и обследование технического состояния, с учетом следующих особенностей.

Объектами комплексного обследования являются грунты основания, строительные конструкции и их элементы, оборудование и системы инженерно-технического обеспечения (п. 5.1.22 ГОСТ 31937-2024).

При комплексном обследовании проводятся процедуры, предусмотренные п. п. 5.1.14, 5.4 - 5.7 ГОСТ 31937-2024, в том числе обследуется техническое состояние (п. 5.1.19 указанного ГОСТ):

Систем инженерного оборудования.

Электрических сетей и средств связи.

Звукоизоляции ограждающих конструкций.

Также проводятся инженерно-геологические исследования, если нет действующих результатов (п. 5.1.19 ГОСТ 31937-2024).

По итогам комплексного обследования составляется отчет с заключением по форме из Приложения Б к ГОСТ 31937-2024 или по форме, установленной специализированной организацией. В заключении должны быть отражены (п. п. 4.2, 5.1.20 указанного ГОСТ):

Оценка технического состояния (категория) и результаты обследования, обосновывающие принятую категорию.

Оценка состояния систем инженерно-технического обеспечения, средств связи, звукоизолирующих свойств ограждающих конструкций, шума от инженерного оборудования, вибраций и внешнего шума, теплотехнических показателей наружных ограждающих конструкций.

Результаты обследования, обосновывающие принятые оценки.

Обоснование наиболее вероятных причин появления дефектов и повреждений в конструкциях, инженерных системах, электрических сетях и средствах связи, снижения звукоизолирующих свойств ограждающих конструкций, теплоизолирующих свойств наружных ограждающих конструкций (при наличии).

Рекомендации по восстановлению, усилению или ремонту конструкций, оборудования, сетей (при необходимости).

Срок очередного обследования.