В случаях, когда возникает спор о праве собственности на недвижимость, ответчиком по иску выступает прежний собственник, если сохраняется его регистрация в качестве правообладателя, несмотря на фактическое владение имуществом истцом (пункт 58 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22). Например, при приобретении здания, когда земельный участок под ним по данным ЕГРН остается в собственности третьего лица, именно это третье лицо будет привлечено к участию в судебном процессе. Общее правило гласит, что при покупке здания право собственности распространяется и на земельный участок, необходимый для его использования (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, прежний собственник может быть ответчиком, если истцом заявлено требование о признании права собственности по приобретательной давности (пункт 19 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22) или если право собственности возникло до 30 января 1998 года и не было зарегистрировано в ЕГРН (часть 1 статьи 69 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, пункт 59 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22). Данная ситуация часто возникает при отказе Росреестра в регистрации права собственности из-за неполного пакета документов.

Важно отметить, что продавец по договору купли-продажи недвижимости не может выступать ответчиком в иске о признании права собственности. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности или непередачи имущества, следует требовать не признания права, а регистрации перехода права или передачи вещи (статья 398, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

В ситуации, когда информация о правообладателе в ЕГРН изменилась вследствие продажи имущества в рамках процедуры банкротства, но собственник фактически не утратил право владения, ответчиком будет лицо, указанное в реестре в качестве правообладателя (пункт 19 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)).

Орган местного самоуправления, а в предусмотренных законом случаях – государственный орган, выступает ответчиком, если:

самовольно возведена постройка на земельном участке, принадлежащем истцу, без необходимых разрешений (пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44);

отсутствуют сведения о предыдущих правообладателях объекта недвижимости;

отсутствуют как собственник, так и его правопреемники (например, организация ликвидирована).