Обращение взыскания на заложенное имущество может быть отклонено, если отсутствуют законные основания для этого или если такое взыскание не допускается в соответствии с законодательством.
Основания для отказа:
Полное или надлежащее исполнение обязательства должником.
Незначительное нарушение обязательства должником.
Несистематические задержки периодических платежей.
Неправомерное требование залогодержателя о досрочном обращении взыскания.
1. Отсутствие нарушения или надлежащее исполнение обязательства
Если должник выполнил все условия договора (возвратил заем с процентами, оплатил лизинговые платежи и т.п.), суд или нотариус откажут залогодержателю в обращении взыскания. Это также относится к случаям, когда срок возврата кредита еще не наступил, а залогодержатель уже пытается взыскать заложенную недвижимость. Основанием для обращения взыскания является неисполнение или нарушение обязательства должником (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).
Приоритет договора ипотеки
В случае расхождений между основным договором и договором ипотеки относительно требований, обеспечиваемых ипотекой, приоритет имеет договор ипотеки. Например, если процентная ставка по займу была увеличена в договоре займа, но не в договоре ипотеки, ипотека обеспечивает требование по процентам в размере, зафиксированном в договоре ипотеки (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке). Залогодержатель не имеет права требовать взыскания на недвижимость, если должник погасил долг и проценты в соответствии с договором ипотеки.
2. Незначительное нарушение обязательства
Незначительность нарушения является основанием для отказа, если требования залогодержателя несоразмерны стоимости недвижимости. Закон устанавливает конкретные показатели для определения этого (п. п. 1, 3 ст. 54.1 Закона об ипотеке):
Сумма неисполненного обязательства меньше 5% от стоимости заложенной недвижимости (при судебном порядке взыскания) или от размера ее оценки по договору (при внесудебном порядке).
Просрочка менее трех месяцев на дату судебного решения или внесудебного обращения взыскания.
Отказ суда во взыскании из-за незначительности нарушения не прекращает ипотеку. Залогодержатель может повторно обратиться в суд, когда основания для отказа исчезнут (увеличение периода просрочки, суммы долга и т.п.) (п. 2 ст. 54.1 Закона об ипотеке). Аналогичный подход применяется и во внесудебном порядке (п. 3 ст. 54.1 Закона об ипотеке).
3. Несистематические задержки периодических платежей
Это основание относится к случаям, когда должник погашает обязательство периодическими платежами и изредка нарушает сроки выплат. Залогодержателю откажут в обращении взыскания, если просрочка не является систематической. Просрочка не считается систематической, если должник пропустил срок не более трех раз в течение 12 месяцев до даты обращения залогодержателя в суд или до даты направления уведомления об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке).
Договором об ипотеке могут быть установлены иные условия, касающиеся нарушения сроков перечисления платежей, например, увеличено или уменьшено количество допустимых просрочек.
4. Неправомерное требование о досрочном обращении взыскания
Залогодержатель может потребовать досрочного обращения взыскания на предмет ипотеки, только если должник или иные лица не исполнили обеспеченное обязательство по его требованию. Последнее залогодержатель может требовать только по основаниям, предусмотренным федеральным законом (п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке).
В частности, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, если узнал о правах третьих лиц на имущество (например, арендатора), о которых залогодатель не предупредил его при заключении договора. Если должник не исполнит обязательство досрочно, залогодержатель может потребовать досрочного обращения взыскания на заложенную недвижимость (ст. 12, п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке).