Реконструкция здания представляет собой комплекс работ, направленных на изменение его параметров, таких как высота, этажность, площадь или объем, а также на замену или восстановление несущих строительных конструкций. Этот процесс является многоэтапным и требует строгого соблюдения законодательства.
Для начала реконструкции необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разработать и провести экспертизу проектной документации, а затем подготовить рабочую документацию. После этого требуется получить разрешение на строительство. В ходе выполнения работ ведется исполнительная документация, отражающая фактическое соответствие выполненных работ проектным решениям. По завершении реконструкции проводятся кадастровые работы и оформляются документы для ввода объекта в эксплуатацию, после чего осуществляется кадастровый учет с возможной одновременной регистрацией права собственности. Нарушение установленного порядка реконструкции влечет за собой административную ответственность.
Реконструкция отличается от капитального и текущего ремонта. В отличие от ремонта, реконструкция может включать перестройку, возведение надстроек и пристроек, а также замену или восстановление несущих конструкций. Капитальный ремонт, как правило, не затрагивает несущие конструкции, хотя допускается их усиление. Текущий ремонт не предполагает вмешательства в несущие элементы здания.
Процесс реконструкции включает следующие основные этапы:
Получение права на земельный участок.
Сбор необходимой информации, включая ГПЗУ.
Проведение инженерных изысканий и проектирование.
Непосредственно реконструкция здания и его ввод в эксплуатацию, что включает получение разрешения на строительство.
Кадастровый учет и регистрация права собственности.
ГПЗУ является ключевым документом для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. Он содержит исчерпывающую информацию о земельном участке, необходимую для планирования работ. Заявление на получение ГПЗУ подается правообладателем земельного участка в орган местного самоуправления, как правило, через МФЦ или порталы государственных услуг. ГПЗУ предоставляется бесплатно и действителен в течение трех лет.
Проектная документация определяет архитектурные, конструктивные и инженерно-технические решения для реконструкции. Ее подготовка осуществляется организациями или индивидуальными предпринимателями, являющимися членами саморегулируемых организаций (СРО) в области проектирования. Для подготовки проектной документации требуются ГПЗУ, результаты инженерных изысканий и технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. После подготовки проектная документация подлежит обязательной экспертизе.
Рабочая документация разрабатывается на основе проектной документации и детализирует решения для выполнения строительно-монтажных работ. Ее подготовка также осуществляется членами СРО.
Экспертиза проектной документации может быть государственной или негосударственной и завершается выдачей положительного или отрицательного заключения.
Разрешение на строительство является обязательным документом, дающим право на проведение реконструкции, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (например, реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства). Подача заявления на получение разрешения и сопутствующих документов может осуществляться через уполномоченные органы, МФЦ, порталы государственных услуг или информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. Разрешение на строительство предоставляется бесплатно и выдается в форме электронного документа.
Для проведения работ по реконструкции необходимо заключить договор строительного подряда с организацией, являющейся членом СРО, либо с ИП, если размер обязательств по договору не превышает установленный лимит. Перед началом работ направляется извещение о начале работ в органы государственного строительного надзора. В ходе реконструкции ведется исполнительная документация.
После завершения работ проводятся кадастровые работы с привлечением кадастрового инженера, результатом которых является технический план. Затем подготавливаются документы для ввода здания в эксплуатацию, включая схему расположения здания, акты подключения к сетям и заключения надзорных органов. Для ввода здания в эксплуатацию требуется получить соответствующее разрешение, подтверждающее соответствие выполненных работ проекту и законодательным требованиям.
Кадастровый учет и регистрация права собственности осуществляются после ввода здания в эксплуатацию. В зависимости от ситуации, эти процедуры могут проводиться одновременно или раздельно. Орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, направляет необходимые документы в орган регистрации прав для осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности.
За нарушение порядка проведения реконструкции предусмотрена административная ответственность, включая штрафы за проведение работ без разрешения, нарушение сроков направления извещений и эксплуатацию объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию.