Технический план является обязательным документом для проведения кадастрового учета объектов недвижимости, за исключением земельных участков. Он необходим для внесения или изменения основных сведений об объекте в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для его подготовки требуется заключить договор подряда с кадастровым инженером. По умолчанию план составляется в электронном виде, но при необходимости его можно получить и в бумажном формате, что должно быть отражено в договоре. Оформление технических планов на различные типы объектов недвижимости, такие как здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и помещения, имеет свои специфические требования.
Технический план представляет собой документ, который составляется в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов, помещений и машино-мест. Его основная цель – обеспечение кадастрового учета этих объектов, включая случаи изменения их ключевых характеристик. В техническом плане фиксируются сведения, необходимые для кадастрового учета, информация о частях объектов недвижимости, если требуется их отдельный учет, а также новые данные, подлежащие внесению в ЕГРН. Существуют исключения, когда технический план не требуется, например, для объектов незавершенного строительства, включенных в соответствующие государственные реестры.
Подготовка технического плана осуществляется кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ. Важно убедиться, что выбранный кадастровый инженер состоит в саморегулируемой организации, проверив его данные в соответствующем реестре. Для оформления технического плана кадастровому инженеру потребуются различные документы, перечень которых зависит от типа объекта недвижимости. Это может быть разрешение на строительство, проектная документация, разрешение на ввод в эксплуатацию, проект перепланировки или декларация об объекте недвижимости. В некоторых случаях, например, при внесении в ЕГРН сведений о местоположении ранее учтенных зданий или сооружений, проектная документация и разрешение на ввод в эксплуатацию могут не требоваться. Важно отметить, что проектная и исполнительная документация не включаются в приложение к техническому плану, а лишь указываются сведения о них. Орган регистрации прав не осуществляет проверку соответствия сведений технического плана проектной или исполнительной документации.
Технический план состоит из текстовой и графической частей. Текстовая часть содержит сведения для внесения в ЕГРН и информацию о геодезической основе. Графическая часть включает кадастровый план территории или выписку из ЕГРН с отображением местоположения объекта недвижимости, а также планы этажей или здания в целом. Форма технического плана утверждена соответствующим приказом Росреестра. План подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и представляется в электронном виде. При необходимости получения плана в бумажном виде, это условие должно быть предусмотрено договором подряда.
Особенности подготовки технических планов для различных объектов недвижимости:
Для зданий: план должен содержать планы всех этажей или здания в целом, а также сведения для кадастрового учета всех помещений и машино-мест. В технический план многоквартирного дома включаются планы всех этажей и сведения обо всех помещениях, включая общее имущество. Раздел "Характеристики всех помещений, машино-мест в здании, сооружении" включается в определенных случаях, например, при создании или реконструкции здания, а также при одновременном учете здания и всех помещений в нем. Указываются такие характеристики, как количество этажей, материал наружных стен, год ввода в эксплуатацию, площадь, вид разрешенного использования и сведения о включении объекта в реестр культурного наследия.
Для сооружений: помимо общих сведений, указываются протяженность, глубина, площадь застройки, объем и высота. Для линейных объектов, расположенных в нескольких кадастровых округах, оформляется один план с указанием наименований всех субъектов РФ и муниципальных образований, на территории которых он находится. В случае реконструкции линейного объекта, повлекшей изменение его участков или частей, в плане могут быть указаны координаты характерных точек только измененных участков.
Для объектов незавершенного строительства: не включается раздел "Сведения о части (частях) объекта недвижимости". Указываются проектируемое назначение объекта и степень его готовности.
Для нежилых помещений: составляется на помещения, права на которые зарегистрированы или подлежат регистрации. Не включаются сведения о частях здания, не являющихся самостоятельными объектами оборота, а также сведения об оборудовании. Не включаются разделы "Описание местоположения объекта недвижимости", "Характеристики всех помещений, машино-мест в здании, сооружении", "Схема геодезических построений", "Схема расположения здания, сооружения (части объекта недвижимости), объекта незавершенного строительства в границах земельного участка" и "Чертеж контура здания, сооружения (части объекта недвижимости), объекта незавершенного строительства". Указываются номер и тип этажа, назначение (нежилое), вид разрешенного использования и площадь помещения.