Реконструкция объектов капитального строительства (далее – ОКС) представляет собой изменение их параметров, включая надстройку, перестройку и расширение, а также замену или восстановление несущих конструкций. Процесс реконструкции охватывает подготовку проектной документации, ее экспертизу, получение разрешения на строительство и, по завершении работ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), реконструкция ОКС включает в себя:

Изменение параметров объекта или его частей, таких как высота, этажность, площадь и объем, посредством надстройки, перестройки или расширения.

Замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций ОКС. Исключение составляют случаи замены отдельных элементов на аналогичные или улучшающие их характеристики, а также восстановление таких элементов.

Для линейных объектов, также являющихся ОКС, реконструкция означает изменение их параметров или участков, приводящее к изменению первоначально установленного класса, категории или показателей функционирования (например, мощности, грузоподъемности), либо требующее изменения границ полос отвода и их охранных зон, согласно пункту 14.1 статьи 1 ГрК РФ.

Реконструкция ОКС может включать следующие этапы, согласно части 2 статьи 5.2 ГрК РФ:

1. Приобретение права на земельный участок, если планируется пристройка, выходящая за пределы существующего участка.

2. Получение необходимых документов и сведений, в том числе:

Градостроительного плана земельного участка (пункт 4 части 4 статьи 5.2 ГрК РФ).

Технических условий для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, если эксплуатация ОКС без них невозможна (пункт 7 части 4 статьи 5.2 ГрК РФ).

Эти документы необходимы для подготовки проектной документации (часть 6 статьи 48 ГрК РФ).

3. Выполнение инженерных изысканий и проектирование. На этом этапе может потребоваться экспертиза проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий (пункт 1 части 5 статьи 5.2, часть 1 статьи 49 ГрК РФ).

4. Проведение реконструкции ОКС и ввод его в эксплуатацию. Этот этап включает:

Получение разрешения на строительство, если оно требуется (пункт 1 части 6 статьи 5.2 ГрК РФ). Без него начало реконструкции недопустимо (части 1 и 3 статьи 51 ГрК РФ).

Заключение договора строительного подряда с организацией или индивидуальным предпринимателем (ИП), которые, как правило, должны являться членами саморегулируемой организации (СРО) (часть 2 статьи 52 ГрК РФ).

Важно отметить, что работы по договорам субподряда могут выполнять лица, не являющиеся членами СРО, если договоры заключены не с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания (сооружения), или региональным оператором. Также ИП или юридические лица, не являющиеся членами СРО, могут выполнять работы по договорам строительного подряда с указанными выше сторонами, если размер обязательств по каждому договору не превышает 10 миллионов рублей (часть 2.1 статьи 52 ГрК РФ).

Подготовку земельного участка и ОКС к работам, передачу исполнителю результатов инженерных изысканий, проектной документации и разрешения на строительство (часть 4 статьи 52 ГрК РФ).

Направление извещения о начале работ в органы государственного строительного надзора не позднее чем за семь рабочих дней до начала реконструкции, если проводилась экспертиза проектной документации (за исключением установленных случаев). При наличии федерального государственного экологического контроля (надзора) извещение направляется в соответствующий орган. В случаях, установленных Правительством РФ, документы могут представляться в форме информационной модели (пункт 3 части 6 статьи 5.2, части 5, 5.3 статьи 52, пункт 2 части 1 статьи 54 ГрК РФ).

Ведение исполнительной документации, отражающей фактическое исполнение решений проектной и рабочей документации (части 1.4, 1.5 статьи 52 ГрК РФ).

Передачу в орган, выдавший разрешение на строительство, копии схемы расположения реконструированного объекта, инженерных сетей и планировки участка (часть 9 статьи 55 ГрК РФ).

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если выдавалось разрешение на строительство. Для зданий и сооружений реконструкция считается завершенной с момента получения данного разрешения. В уполномоченный орган должны быть представлены документы для кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 9 части 6 статьи 5.2, пункт 1 части 12, части 14, пункт 1 части 15 статьи 52, часть 1 статьи 55 ГрК РФ).

5. Кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на реконструированный ОКС в соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости (пункт 5 части 2, часть 7 статьи 5.2 ГрК РФ).

Как правило, органы, выдающие разрешение на ввод ОКС в эксплуатацию, самостоятельно направляют в орган регистрации прав заявление о кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированный объект. Заявление и приложения подаются в электронной форме (часть 1 статьи 19 Закона о государственной регистрации недвижимости, части 3.6, 3.9 статьи 55 ГрК РФ).

Следует учитывать особенности, установленные Федеральным законом от 31.07.2020 N 254-ФЗ до 31.12.2033, касающиеся подготовки документации по планировке территории, экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, а также реконструкции и ввода в эксплуатацию объектов для приоритетных проектов модернизации инфраструктуры (статья 10.15 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ). Также существуют особенности реконструкции объектов, включенных в программу деятельности публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства" (статья 10.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Каждый из перечисленных этапов является отдельной стадией реконструкции ОКС. Порядок проведения реконструкции других ОКС (кроме линейных объектов) аналогичен.