Процесс замены арендатора определяется конкретными основаниями. В случаях субаренды и перенайма, как правило, требуется предварительное получение согласия арендодателя с последующим оформлением соответствующего договора. Важно отметить, что при субаренде первоначальный арендатор сохраняет свою ответственность перед арендодателем, в отличие от перенайма, где он выбывает из правоотношений. Если же смена арендатора инициируется в связи с нарушением арендодателем преимущественного права арендатора на возобновление договора, необходимо обращаться в судебные органы. В отдельных ситуациях могут потребоваться специальные процедуры, например, проведение торгов при обращении взыскания на право аренды.

1. Субъекты арендных отношений

Арендатором, или нанимателем, признается лицо, заключившее договор аренды с арендодателем (наймодателем) и получившее имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование за плату, согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. В большинстве случаев арендатором может выступать любое лицо, обладающее общей правосубъектностью, включая юридических лиц, дееспособных граждан и индивидуальных предпринимателей, в соответствии с пунктами 1 статьи 2, 1 статьи 21 и 1 статьи 48 Гражданского кодекса РФ. Общие положения Гражданского кодекса РФ об аренде не устанавливают прямых ограничений. Однако законодательство может предусматривать ограничения на аренду определенных видов имущества, в зависимости от статуса арендатора, условий сделки и других обстоятельств. Например, закон о торговой деятельности может ограничивать возможность аренды торговых площадей для розничных продавцов продовольственных товаров, достигших определенных объемов продаж на конкретной территории.

2. Основания для смены арендатора

Исчерпывающий перечень случаев, в которых происходит смена арендатора, отсутствует в одном нормативном акте. Такие основания могут быть предусмотрены как Гражданским кодексом РФ, так и другими законами. Если стороны намерены сменить арендатора, им доступны следующие варианты:

Субаренда: при субаренде фактическое пользование имуществом переходит к новому лицу, однако арендатором остается прежнее лицо, сохраняющее ответственность перед арендодателем. В некоторых случаях субаренда может быть запрещена, например, по договору проката (пункт 2 статьи 631 ГК РФ).

Перенаем: передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (пункт 2 статьи 615 ГК РФ). Следует учитывать, что перенаем может быть запрещен в определенных ситуациях, например, по договору проката (пункт 2 статьи 631 ГК РФ). В отличие от субаренды, при перенайме прежний арендатор прекращает свои отношения с арендодателем, и ответственность перед ним не сохраняется (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

Судебный перевод прав и обязанностей арендатора: данный вариант доступен арендатору, чье преимущественное право на перезаключение договора было нарушено (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

3. Процедура перенайма

Для осуществления перенайма, как правило, необходимо:

Получить согласие арендодателя на перенаем, если иное не предусмотрено законодательством (пункт 2 статьи 615 ГК РФ). Исключением может быть перенайм земельного участка, где достаточно уведомления арендодателя (пункты 5, 9 статьи 22 ЗК РФ).

Заключить договор перенайма. При этом применяются общие правила заключения договоров и соглашений о замене стороны в обязательстве. Поскольку специальных положений для перенайма в Гражданском кодексе РФ нет, к нему применяются общие нормы об уступке требования и переводе долга (статья 392.3 ГК РФ).

4. Судебный перевод прав и обязанностей арендатора

Для перевода прав и обязанностей арендатора через суд необходимо подать соответствующий иск и обосновать его правомерность. Хотя Гражданский кодекс РФ не определяет точный момент перехода прав, согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности могут возникать непосредственно из судебного решения. Следовательно, права арендатора переходят к истцу с момента вступления судебного решения в законную силу.

Суд может удовлетворить иск о переводе прав и обязанностей при соблюдении следующих условий:

Арендатор обладает преимущественным правом на перезаключение договора аренды. Это право, как правило, принадлежит арендатору, добросовестно исполнявшему свои обязательства как по действующему, так и по прекращенному в течение года до заключения нового договора или проведения торгов договору.

Арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года после истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

5. Сдача имущества в субаренду

Для сдачи имущества в субаренду, как правило, требуется:

Получить согласие арендодателя, если иное не установлено законодательством (пункт 2 статьи 615 ГК РФ). Для договоров аренды транспортных средств, земельных участков согласие арендодателя по умолчанию не требуется (пункт 1 статьи 638, пункт 1 статьи 647 ГК РФ, пункт 6 статьи 22 ЗК РФ).

Заключить договор субаренды, соблюдая общие правила заключения договоров и нормы, касающиеся договоров аренды (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

Важно помнить, что при субаренде, несмотря на появление нового пользователя имущества, первоначальный арендатор продолжает нести ответственность перед арендодателем (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).