Договоры аренды публичных земельных участков имеют специфические основания и условия для их прекращения или расторжения, отличающиеся от общих норм гражданского и земельного законодательства. Ключевые отличия касаются как самого процесса прекращения, так и сроков уведомления арендатора. Например, договор аренды публичного земельного участка, заключенный на срок более пяти лет, может быть расторгнут исключительно в судебном порядке при наличии существенного нарушения условий договора со стороны арендатора, если иное не установлено федеральным законом. В таких случаях арендодатель обязан доказать существенность допущенных нарушений, в том числе тех, что предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд может отказать в удовлетворении требования о расторжении договора, если арендатор устранит нарушение или его последствия в разумный срок. Особые основания для прекращения аренды также возникают при расторжении договора о комплексном развитии территории, если земельный участок был образован из такой территории. Договор аренды, заключенный для имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (СМСП) и организаций, поддерживающих их инфраструктуру, может быть расторгнут по требованию государственных или муниципальных органов исполнительной власти в случае нецелевого использования участка или нарушения установленных запретов, при условии включения участка в соответствующий перечень государственного или муниципального имущества. Арендатор публичного земельного участка также может инициировать прекращение договора в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, если это делает невозможным использование участка по его разрешенному назначению. Прекращение аренды федерального земельного участка может осуществляться по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ, по инициативе арендодателя. Порядок прекращения договоров аренды публичных земельных участков также имеет свои особенности. Например, при расторжении договора аренды участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд, арендодатель может досрочно расторгнуть договор через год после соответствующего уведомления арендатора, если такое условие предусмотрено договором. При передаче федерального участка в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность, уполномоченный орган уведомляет арендатора о расторжении договора в течение 20 дней, и договор считается прекращенным через пять дней после получения уведомления, если речь идет о федеральных органах государственной власти, их территориальных органах, федеральных казенных предприятиях, федеральных государственных унитарных предприятиях, федеральных государственных учреждениях или некоммерческих организациях, созданных Российской Федерацией. В случае изъятия участков для комплексного развития территории установлен особый порядок расторжения договоров аренды, заключенных на срок менее пяти лет. При изъятии участка для государственных и муниципальных нужд прекращение прав арендаторов требует либо соглашения об изъятии, либо вступившего в законную силу решения суда о принудительном изъятии, и договор прекращается после выплаты денежного возмещения, если оно предусмотрено. При создании самовольной постройки арендодатель публичного земельного участка имеет право на односторонний отказ от договора или его исполнения, если арендатор не выполнил обязанности в установленные сроки или обязательства по договору аренды. Уведомление о расторжении направляется в течение одного месяца со дня получения уведомления от органа местного самоуправления о невыполнении указанных обязанностей, за исключением случаев, предусмотренных законом. Особый порядок отказа от бессрочного договора аренды публичной земли, например, для развития жилищного строительства, требует от арендодателя предупреждения арендатора за один месяц. В случае, когда участок был передан в аренду для строительства и договор был впоследствии возобновлен на неопределенный срок, отказ арендодателя без нарушений со стороны арендатора может быть расценен судами как злоупотребление правом, поскольку это может нанести экономический ущерб добросовестному арендатору, который уже приступил к строительству и намерен его завершить.