Продажа заложенной недвижимости возможна как до, так и после погашения обязательства, обеспеченного залогом. Если залог не снят, для продажи требуется согласие залогодержателя, который может выдвинуть свои условия. Отсутствие согласия может привести к оспариванию сделки или требованию досрочного погашения долга.

При наличии согласия залогодержателя заключается договор купли-продажи, который в некоторых случаях подлежит нотариальному удостоверению.

Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в регистрирующий орган.

При сохранении залога можно изменить залогодателя в договоре ипотеки или закладной, но это не является обязательным.

Способы продажи заложенной недвижимости:

С предварительным погашением обязательства: Объект продается без залога. Необходимо проверить возможность досрочного исполнения обязательства (ст. 315 ГК РФ). Погашение может быть осуществлено за счет собственных средств или средств покупателя (аванс, задаток). Договор купли-продажи оформляется стандартно. Заявления о погашении ипотеки и регистрации перехода права собственности подаются одновременно.

Без погашения обязательства: Требуется согласие залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Имущество продается с обременением (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

В этом случае можно согласовать:

Обязанность покупателя перечислить часть стоимости имущества залогодержателю. Кредитор обязан принять такое исполнение (п. 1 ст. 313 ГК РФ).

Условие о переходе обязанностей по обязательству к покупателю. Можно договориться, что обязанности остаются за должником, но покупатель становится залогодателем (п. п. 1, 3 ст. 38 Закона об ипотеке). Важно: к покупателю переходят только права и обязанности залогодателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ, п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке). Для перевода обязанностей по основному обязательству необходимо оформить перевод долга.

Согласование продажи заложенной недвижимости:

По общему правилу требуется согласие залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). В некоторых случаях необходимо согласие иных лиц, например, общего собрания участников ООО, если сделка крупная (п. 3 ст. 46 Закона об ООО).

Залогодержатель или иные лица могут выдвинуть условия для согласия. Невыполнение условий может привести к оспариванию сделки (ст. 173.1 ГК РФ, п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Например, установление минимальной цены продажи или конкретного покупателя.

Согласие залогодержателя:

Необходимо, если иное не предусмотрено договором ипотеки или закладной (п. п. 1, 2 ст. 37 Закона об ипотеке). В противном случае залогодержатель может потребовать (ст. 39 Закона об ипотеке):

Досрочного исполнения обязательства и обращения взыскания на предмет ипотеки. Покупатель, знавший или должен был знать об отсутствии согласия, несет солидарную ответственность в пределах стоимости недвижимости.

Признания сделки недействительной и возврата имущества продавцу.

Письменное согласие залогодержателя необходимо предоставить в орган регистрации прав для регистрации перехода права на недвижимость. Отсутствие согласия может привести к приостановке или отказу в регистрации (п. 5 ч. 1 ст. 26, ст. 27, ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).

Корпоративные согласия и одобрения:

Необходимы, если этого требует закон или учредительные документы организации. Например, для крупных сделок хозяйственных обществ (п. 1 ст. 46 Закона об ООО, п. 1 ст. 78 Закона об АО).

Последствия отсутствия корпоративных согласий зависят от того, оспорима или ничтожна сделка.

Оспоримой является, например, крупная сделка ООО, совершенная без согласия общего собрания участников (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, п. 4 ст. 46 Закона об ООО). В этом случае регистрирующий орган регистрирует право собственности, но указывает в ЕГРН на отсутствие необходимого согласия (п. 62 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).

Регистрирующий орган может приостановить или отказать в регистрации, только если сделка, совершенная без согласия, ничтожна в соответствии с федеральным законом (п. 15 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).

Составление договора купли-продажи заложенной недвижимости:

Договор должен соответствовать требованиям ст. ст. 549 - 558 ГК РФ и общим правилам о купле-продаже (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Необходимо указать существенные условия и условия, выдвинутые залогодержателем или иным лицом в согласии на сделку. Отсутствие таких условий может привести к оспариванию договора (ст. 173.1 ГК РФ, п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

В договоре можно указать:

Нахождение недвижимости в залоге. Это подтверждает, что покупатель знал о залоге и согласился принять обремененную недвижимость. Достаточно, чтобы информация об ипотеке была внесена в ЕГРН. Если покупатель докажет, что не мог знать о залоге, он может потребовать уменьшения цены или расторжения договора (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Продажа недвижимости с согласия залогодержателя. Согласие можно оформить в виде приложения к договору или путем подписания договора залогодержателем (п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Изменение договора ипотеки:

Закон этого не требует. Покупатель становится новым залогодателем в силу закона (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

Однако можно зафиксировать смену залогодателя дополнительным соглашением к договору ипотеки.

Соглашение оформляется в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В частности, требуется нотариальное удостоверение, если договор ипотеки был удостоверен нотариально.

Изменение закладной:

Закон об ипотеке этого не требует (п. 8 ст. 13 Закона об ипотеке).

Для изменения залогодателя в электронной закладной необходимо соглашение о внесении изменений по утвержденной форме (п. 1 ст. 13.4 Закона об ипотеке). Форма соглашения для документарной закладной не утверждена, но необходимо учитывать требования закона (п. 1 ст. 13.1 Закона об ипотеке).

Нотариальное удостоверение сделки:

Требуется, если это предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Например, при продаже долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).

Регистрация перехода права на предмет ипотеки:

Необходимо заполнить заявление, собрать документы, уплатить госпошлину и подать документы на регистрацию. В частности, потребуются (п. п. 2, 8 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости):

Договор купли-продажи заложенной недвижимости.

Согласие залогодержателя на продажу, если оно оформлено отдельным документом.

Соглашение о внесении изменений в закладную, если стороны вносят такие изменения.

Дополнительное соглашение к договору ипотеки, если стороны его заключали.