Прежде всего, определите, требуется ли согласие залогодержателя. В большинстве случаев закон этого не требует, однако договор залога может предусматривать иное. Если ограничений нет, достаточно уведомить арендатора о наличии залога.

В остальном, следуйте стандартной процедуре: заключите договор с арендатором, передайте ему имущество и, при необходимости, зарегистрируйте договор аренды в государственных органах.

Получение согласия залогодержателя (при необходимости):

Подготовьте и направьте запрос залогодержателю.

Согласие может быть выражено в любой форме, например, в виде отдельного документа или подписи на договоре аренды. Важно: отсутствие ответа не считается согласием (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

Залогодержатель может установить дополнительные условия, такие как предельный срок аренды или минимальный размер арендной платы (см. Позицию ВС РФ).

Когда требуется согласие залогодержателя:

По общему правилу, передача в аренду заложенного имущества, находящегося у залогодателя, возможна без согласия залогодержателя. Исключения могут быть предусмотрены законом или договором (п. 3 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке, п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 N 23).

Для аренды недвижимости согласие необходимо, если (п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке):

срок аренды превышает срок обеспеченного обязательства;

цели аренды не соответствуют назначению имущества.

Договор залога может предусматривать:

обязательное получение согласия залогодержателя на аренду независимо от срока и целей;

возможность аренды без письменного согласия только на заранее согласованных условиях (например, ограничение срока аренды одним годом).

Как составить запрос о согласии:

Укажите предмет сделки, включая данные об имуществе, которое планируется сдать в аренду (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ).

Залогодержатель может предъявлять дополнительные требования к содержанию запроса и прилагаемым документам, например, требовать предоставление проекта договора аренды.

Что делать, если залогодержатель отказывает в согласии:

Обязать залогодержателя дать согласие нельзя, так как это его право, а не обязанность (п. 54 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Предварительный договор аренды, заключенный до договора залога, не имеет значения. Согласие потребуется при заключении основного договора аренды уже заложенного имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12).

В исключительных случаях, если залогодержатель необоснованно уклоняется от рассмотрения запроса или отказывает в согласии, его действия можно оспорить как недобросовестные на основании п. 1 ст. 10 ГК РФ. Необходимо доказать недобросовестность залогодержателя (см. Определение ВС РФ от 01.09.2015 по делу N 5-КГ15-92).

Последствия сдачи имущества в аренду без согласия залогодержателя:

Залогодержатель может потребовать (п. п. 3, 4 ст. 346 ГК РФ, п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 N 23):

досрочного исполнения обеспеченного обязательства;

обращения взыскания на предмет залога, если обязательство не будет исполнено досрочно. В этом случае аренда прекратится.

Оформление договора аренды:

Договор составляется в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Обязательно укажите существенные условия.

Дополнительно укажите:

факт нахождения предмета аренды в залоге. Это подтвердит уведомление арендатора о залоге. Обычно достаточно информации о залоге в публичном реестре. Однако арендатор может потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков, если докажет, что не мог знать об обременении (ст. 613 ГК РФ);

условия, установленные залогодержателем. Они могут содержаться как в договоре залога, так и в согласии залогодержателя (см. Позицию ВС РФ).

Передача имущества:

Передайте имущество арендатору в срок, установленный договором, или в разумный срок. В противном случае арендатор может потребовать передачи имущества или расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Одновременно с имуществом передайте относящиеся к нему принадлежности и документы (п. 2 ст. 611 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором.

Для подтверждения факта передачи можно составить акт приема-передачи или включить в договор условие, подтверждающее передачу имущества.

Регистрация договора (при необходимости):

Регистрации подлежат договоры, для которых она предусмотрена законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Это, в частности, договоры аренды здания, сооружения, нежилого помещения, земельного участка, заключенные на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

При регистрации договора аренды недвижимости, находящейся в ипотеке, и при необходимости согласия залогодержателя, рекомендуется сразу приложить его к документам, подаваемым в Росреестр (ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости). Отсутствие согласия может привести к приостановке или отказу в регистрации (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).