Договор купли-продажи недвижимости может быть прекращен по взаимному согласию сторон. В отсутствие такого согласия расторжение возможно в случаях, предусмотренных законодательством, иными нормативными актами или самим договором. Основным основанием для расторжения договора в судебном порядке является существенное нарушение его условий одной из сторон. Суды, как правило, принимают во внимание степень существенности такого нарушения.
Типичными ситуациями, приводящими к судебным разбирательствам, являются случаи, когда покупатель не производит оплату за полученную недвижимость, либо продавец не передает объект или передает его с существенными дефектами.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости по инициативе любой из сторон возможно при наличии следующих обстоятельств:
Существенное нарушение договора другой стороной. Это наиболее распространенное основание для судебного расторжения.
Неисполнение контрагентом обязательства по страхованию объекта недвижимости. В этом случае допускается односторонний внесудебный отказ от договора.
Существенное изменение обстоятельств, которые учитывались сторонами при заключении договора, если иное не оговорено в договоре или не вытекает из его сути.
Иные случаи, прямо предусмотренные законом, нормативными актами или условиями договора.
Важно отметить, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не исключает возможности расторжения договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Существенным признается нарушение, которое лишает другую сторону того, на что она могла рассчитывать при заключении договора. Оценка существенности нарушения производится судом с учетом конкретных обстоятельств дела. Для покупателя существенным нарушением может быть признано полное отсутствие оплаты товара или значительная просрочка оплаты большей части стоимости имущества. Для продавца существенным нарушением может считаться длительное уклонение от регистрации перехода права собственности или утрата права собственности на недвижимость после заключения договора.
Существенным изменением обстоятельств считается такое изменение, которое, будучи предвидимым, побудило бы стороны к заключению договора на иных условиях или к отказу от его заключения. Для расторжения договора по этому основанию необходимо одновременное наличие четырех условий, установленных законом. Оценка существенности изменения обстоятельств также производится судом, однако требования о расторжении по данному основанию удовлетворяются судами нечасто.
Продавец имеет право на односторонний внесудебный отказ от договора купли-продажи недвижимости в следующих случаях, если покупатель:
Не производит своевременные платежи за объект недвижимости, приобретенный в рассрочку и переданный ему. Однако такой отказ невозможен, если он запрещен договором или покупатель уже выплатил более половины стоимости.
Нарушает условия договора, отказываясь принять и оплатить недвижимость.
В случае неоплаты продавец также может инициировать судебное расторжение договора, особенно если ранее было вынесено и не исполнено решение суда о взыскании задолженности.
Порядок расторжения договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой зависит от конкретных обстоятельств. Неоплата может служить основанием для одностороннего отказа продавца от договора. Если основания для одностороннего отказа отсутствуют, расторжение договора в связи с неоплатой переданной покупателю квартиры возможно через суд. Неисполнение покупателем обязанности по оплате товара является существенным нарушением условий договора купли-продажи, что дает другой стороне право требовать его расторжения через суд. Судебная практика подтверждает, что неоплата практически всей стоимости квартиры может быть признана существенным нарушением. При судебном расторжении договора продавец действует в общем порядке, предусмотренном для судебного расторжения любых договоров купли-продажи. Стороны также могут расторгнуть договор по взаимному согласию, если иное не установлено законодательством или договором.
Покупатель может требовать расторжения договора через суд, если продавец:
Передал недвижимость, обремененную правами третьих лиц, при условии, что покупатель не знал и не должен был знать об этих правах.
Передал недвижимость, которая, несмотря на отсутствие обременений, имеет известные покупателю на момент передачи притязания третьих лиц, впоследствии признанные законными.
Предоставил заведомо ложную информацию при продаже земельного участка, как это предусмотрено законодательством.
Кроме того, покупатель может осуществить односторонний отказ от исполнения договора, если продавец:
Отказывается передать проданную недвижимость.
Существенно нарушил требования к качеству товара, например, передал недвижимость с существенными недостатками. Для оценки качества может быть назначена судебная экспертиза.
Уведомление об отказе от договора купли-продажи недвижимости должно быть составлено в письменной форме. В нем необходимо указать реквизиты договора, основание для отказа от его исполнения, а также предъявляемые требования.