Договоры купли-продажи недвижимости могут быть оспорены, как правило, в случаях, когда их условия оказываются существенно невыгодными для одной из сторон. Например, договор может быть признан недействительным, если он заключен в ущерб интересам организации, что проявляется в значительном занижении или завышении цены. В контексте банкротства продавца или покупателя, такой договор может быть оспорен как подозрительная сделка.

Для признания договора недействительным необходимо обратиться в суд с соответствующим иском, возражением или встречным иском. В делах, связанных с банкротством, иски об оспаривании сделок чаще всего подаются конкурсными управляющими.

По общему правилу, последствием признания договора недействительным является двусторонняя реституция, то есть возврат сторонами всего полученного по сделке: покупатель возвращает недвижимость, а продавец – уплаченные денежные средства.

Основания для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным включают:

Несоблюдение письменной формы договора, предусмотренной статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), когда договор не составлен в виде единого документа, подписанного сторонами.

Наличие общих оснований недействительности сделок, установленных законодательством.

На практике организации наиболее часто оспаривают договоры купли-продажи недвижимости в следующих ситуациях:

1. Недействительность договора, заключенного в ущерб организации на явно невыгодных условиях. Организация может оспорить договор, если ее имущество было продано по цене, значительно ниже рыночной. Для этого могут быть применены следующие основания:

Злоупотребление правом, когда договор заключен в обход закона с целью причинения вреда (статьи 10, 168 ГК РФ).

Нарушение интересов юридического лица, если директор заключил договор в ущерб организации (пункт 2 статьи 174 ГК РФ). При наличии сговора директора с другой стороной сделки и причинении ущерба, договор может быть признан недействительным независимо от существенности ущерба. Однако, если сделка была экономически оправдана, такое основание не применяется (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2025), пункт 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

2. Недействительность договора купли-продажи при банкротстве. Договор, заключенный банкротом или лицом в преддверии банкротства в ущерб интересам кредиторов, может быть признан недействительным в соответствии со статьей 61.2 Закона о банкротстве. Это позволяет вернуть активы для удовлетворения требований кредиторов. Иски в таких случаях, как правило, подаются конкурсными или внешними управляющими (пункты 1 и 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве).

В случае признания недействительной сделки купли-продажи жилого помещения, проданного с торгов в рамках процедуры банкротства, если оно являлось единственным пригодным для проживания покупателя, уплаченные средства возвращаются гражданину. Также ему предоставляется право пользования жилым помещением в течение установленного судом срока (Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2022 N 5-П).

Порядок признания договора купли-продажи недвижимости недействительным включает подачу искового заявления в суд. Если право собственности уже зарегистрировано за покупателем, необходимо заявить требование о применении последствий недействительности сделки. В противном случае, решение суда о признании сделки недействительной может не привести к аннулированию регистрации перехода права собственности (пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Последствия недействительности договора купли-продажи недвижимости, как правило, заключаются в двусторонней реституции. Продавец обязан вернуть полученные деньги, а покупатель – недвижимость. Если право собственности покупателя было зарегистрировано, потребуется его обратная регистрация на имя продавца.

В отдельных случаях могут применяться иные последствия:

С продавца могут быть взысканы проценты по статье 395 ГК РФ с разницы между внесенной покупателем платой и стоимостью переданной вещи, если последняя была значительно ниже (пункт 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Если продавец не имел права распоряжаться имуществом и оно было изъято у покупателя законным собственником, реституция не применяется, а продавец возмещает убытки (пункт 1 статьи 461 ГК РФ, пункт 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Покупатель, произведший неотделимые улучшения, может взыскать неосновательное обогащение в размере стоимости таких работ.

Если покупатель приобрел имущество по заниженной цене и не может вернуть его продавцу в натуре, поскольку перепродал, с него может быть взыскана разница между рыночной стоимостью вещи и ценой, уплаченной по недействительному договору (Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 по делу N 301-ЭС16-20128, А28-12640/2015).

Оспаривание договора купли-продажи земельного участка возможно по общим основаниям недействительности сделок, а также по специальным нормам земельного законодательства. Например, ничтожным является договор купли-продажи участка сельскохозяйственного назначения, заключенный с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования, за исключением определенных случаев (пункты 1, 4 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В некоторых случаях может быть признано недействительным не все договор, а лишь его отдельные условия (пункт 2 статьи 37 Земельного кодекса РФ).

Порядок признания договора купли-продажи земли недействительным стандартный – подача иска в суд. Последствия также общие, включая реституцию.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям. Например, акционер вправе оспорить договор, если общество приобрело квартиру у аффилированного лица по завышенной цене, что привело к ущербу для общества (пункт 2 статьи 174 ГК РФ).

Порядок признания договора купли-продажи квартиры недействительным – подача иска в суд. Рекомендуется приложить к иску выписку из ЕГРН. Последствия – двусторонняя реституция. Решение суда дает право обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН (пункт 2 статьи 167 ГК РФ, пункт 3 статьи 58 Закона о государственной регистрации недвижимости).