Соглашение о намерениях служит для фиксации обоюдного желания сторон заключить будущую сделку. В нем могут быть отражены предварительные условия сделки, этапы подготовки необходимой документации, график встреч представителей сторон, а также любые другие условия по взаимному согласию сторон. Важно понимать, что, в отличие от предварительного договора, соглашение о намерениях не обязывает стороны к заключению основного договора. Если одна из сторон передумает, принудить ее к сделке невозможно. Однако, если содержание соглашения будет содержать признаки предварительного договора, суд может обязать стороны заключить основной договор. Во избежание подобной ситуации, рекомендуется прямо указывать в тексте соглашения, что оно не является предварительным договором.

Соглашение о намерениях представляет собой документ, в котором стороны закрепляют свое намерение сотрудничать или заключить конкретный договор, например, купли-продажи объекта недвижимости. Хотя данный вид соглашения прямо не предусмотрен законом, его заключение допустимо на основании пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такое соглашение может иметь различные наименования: меморандум о сотрудничестве, протокол о намерениях и т.д. Юридическая сила соглашения о намерениях определяется его содержанием. Если документ лишь декларирует стремление к сотрудничеству, он не влечет за собой обязательств. Однако, если в нем прописаны конкретные обязанности сторон, например, подготовка спецификации или участие в переговорах, то эти обязанности подлежат исполнению в соответствии с пунктом 1 статьи 420, пунктом 2 статьи 421 и статьей 309 Гражданского кодекса РФ. По общему правилу, сторона, подписавшая соглашение о намерениях, не может быть принуждена к заключению договора. Исключение составляет ситуация, когда суд квалифицирует соглашение как предварительный договор из-за наличия в нем характерных для такого договора условий, независимо от присвоенного ему наименования.

Ключевое отличие соглашения о намерениях от предварительного договора заключается в том, что только предварительный договор дает право принудить контрагента к заключению основного договора (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). Предварительный договор можно идентифицировать по следующим признакам, предусмотренным пунктами 2 и 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ:

наличие условий, позволяющих определить предмет основного договора. Например, предварительный договор аренды помещения будет содержать его индивидуализирующие характеристики (адрес, площадь, кадастровый номер). В соглашении о намерениях может быть указан лишь примерный размер и район расположения объекта.

заключение в той же форме, что и основной договор. Предварительный договор купли-продажи недвижимости оформляется как единый документ, подписанный сторонами. Аналогичное соглашение о намерениях может быть заключено путем обмена электронными документами (часть 1 статьи 550, пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).

Если ваше соглашение о намерениях обладает признаками предварительного договора, для исключения обязанности заключить основной договор, рекомендуется включить в него оговорку о том, что оно не является предварительным договором.

Соглашение о намерениях необходимо для предварительной фиксации условий будущей сделки с сохранением права на отказ от ее заключения. Это особенно удобно, когда продавец ведет переговоры с несколькими потенциальными покупателями. Кроме того, письменное соглашение о намерениях может служить доказательством факта ведения переговоров. Оно может быть востребовано при взыскании убытков на основании пункта 3 статьи 434.1 Гражданского кодекса РФ, если партнер необоснованно и внезапно прервал переговоры. Также соглашение о намерениях может помочь при возникновении разногласий в ходе исполнения договора, заключенного на его основе. При толковании договора суд может обратиться к соглашению о намерениях для установления действительной воли сторон (часть 2 статьи 431 Гражданского кодекса РФ).

Соглашение о намерениях составляется в свободной форме. Обычно в нем указывается планируемая сделка и необходимые для ее совершения действия, такие как подготовка документов или проведение исследований. Соглашение может включать условия, регулирующие порядок ведения переговоров, включая даты встреч представителей и распределение расходов. В этой части к соглашению о намерениях применяется пункт 5 статьи 434.1 Гражданского кодекса РФ, касающийся соглашений о порядке ведения переговоров. Важно не включать в такое соглашение условия, ограничивающие ответственность за недобросовестные действия сторон. Чтобы избежать обязательств по заключению договора, рекомендуется прямо указать в соглашении, что оно не является предварительным договором и не налагает обязанности заключить конкретный договор. Иногда в соглашение включается условие об эксклюзивности, обязывающее одну из сторон в течение определенного срока не вступать в переговоры с третьими лицами по аналогичному предмету. При необходимости может быть установлен штраф за нарушение данного условия.