Договор аренды представляет собой соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование или во владение и пользование. В свою очередь, арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть полученное имущество по окончании срока действия договора. Ключевыми отличиями договора аренды от схожих договоров являются возмездность отношений и передача в пользование непотребляемых, индивидуально-определенных вещей. Для арендатора основная ценность заключается в возможности пользоваться конкретным имуществом, а для арендодателя – в регулярном получении арендной платы.

Договор аренды определяется как соглашение, в рамках которого арендодатель передает имущество арендатору для временного пользования или владения и пользования, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату и возвратить имущество по завершении договора, согласно статьям 606, пункту 1 статьи 614 и статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Перед заключением договора аренды необходимо убедиться, что планируемая сделка соответствует основным признакам аренды, установленным статьями 606, 607 и 622 Гражданского кодекса РФ:

Пользование имуществом является возмездным, то есть предусматривает арендную плату.

Имущество передается не в собственность, а временно во владение и пользование или только в пользование, с обязательством возврата после прекращения договора.

Объект аренды не должен потребляться в процессе использования, то есть сохранять свои свойства. Экономическая цель аренды заключается в использовании имущества по назначению таким образом, чтобы оно было возвращено в состоянии, близком к первоначальному, с учетом естественного износа.

Понимание этих признаков необходимо для корректного определения предмета договора и предотвращения споров о квалификации правоотношений. Рекомендуется использовать формулировки из статьи 606 Гражданского кодекса РФ, выбирая соответствующее правомочие – пользование или владение и пользование.

При заключении договора важно правильно определить вид аренды, исходя из типа имущества. Это определяет применимые нормы права и требования к форме и содержанию договора.

Аренда движимого имущества (мебель, оборудование, оргтехника) регулируется общими положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Специальные правила установлены для:

аренды зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ), которые также применяются к аренде помещений, поскольку они являются их неотъемлемой частью (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

аренды транспортных средств с экипажем или без него (параграф 3 главы 34 ГК РФ).

проката, то есть аренды движимого имущества для потребительских целей, когда сдача в аренду является для арендодателя предпринимательской деятельностью, а договор – публичным (параграф 2 главы 34 ГК РФ).

аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности (параграф 5 главы 34 ГК РФ).

лизинга, когда арендодатель приобретает имущество специально для арендатора, причем выбор имущества и продавца обычно осуществляет арендатор (параграф 6 главы 34 ГК РФ).

аренды земельных участков (Земельный кодекс РФ, статья 22 ЗК РФ).

Следует учитывать, что аренда государственного и муниципального имущества подлежит дополнительному регулированию по сравнению с арендой частного имущества.

Для правильного оформления сделки и выбора соответствующей договорной конструкции важно учитывать отличия договора аренды от других, в том числе схожих, договоров.

Отличие договора аренды от договора ссуды (безвозмездного пользования):

По договору ссуды вещь передается во временное пользование, но безвозмездно (пункт 1 статьи 689 ГК РФ). В этом случае применяются нормы главы 36 "Безвозмездное пользование" ГК РФ. Отсутствие условия об арендной плате не делает договор аренды безвозмездным; если размер платы не определен, применяется обычный размер для аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). Однако для аренды некоторых объектов, например, зданий, договор без условия о размере арендной платы считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Отличие договора аренды от договора найма жилого помещения:

Договор найма жилого помещения заключается только в отношении жилых помещений (пункт 1 статьи 671 ГК РФ) и только с гражданами в качестве нанимателей (пункт 1 статьи 677 ГК РФ). Коммерческие организации, желающие использовать жилое помещение, должны заключать договор аренды или иной договор, при этом помещение может использоваться только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК РФ), например, для проживания сотрудников.

Отличие договора аренды от договора возмездного оказания услуг:

Договор аренды подходит, если для арендатора важна возможность пользоваться конкретным имуществом. Если же интерес представляет личность исполнителя и его действия, в том числе с использованием им определенных вещей, то следует заключать договор оказания услуг (пункт 1 статьи 779 ГК РФ). Разграничение аренды и услуг часто возникает при заключении договоров в отношении спецтехники.

Отличие договора аренды от договора займа:

В аренду передаются только вещи, не теряющие своих свойств в процессе использования (пункт 1 статьи 607 ГК РФ) и являющиеся индивидуально-определенными (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). Если передается потребляемая вещь (например, тонна зерна), определяемая родовыми признаками, с обязательством вернуть такое же количество, то такие отношения регулируются нормами о займе, а не аренде.

Отличие договора аренды от договора хранения:

По договору хранения вещь передается другому лицу временно, но хранитель, как правило, не может ею пользоваться и не вправе предоставлять такую возможность третьим лицам (статьи 886, 892 ГК РФ). По договору аренды вещь передается во временное пользование или владение и пользование (статья 606 ГК РФ). Кроме того, по договору хранения оплачивает поклажедатель, а по договору аренды – арендатор (статья 614, пункт 1 статьи 896 ГК РФ).