Предварительный договор является инструментом, позволяющим сторонам зафиксировать намерение заключить основной договор в будущем, когда не все его условия определены. Он обязывает стороны вести переговоры и заключить основную сделку, однако не порождает обязанности по исполнению основного обязательства (например, поставки товара) до заключения основного договора. Важно четко определить предмет будущей сделки и закрепить согласованные условия в предварительном договоре. Остальные условия основной сделки, включая существенные, могут быть согласованы позднее.
Предварительный договор отличается от обычного договора передачи имущества, выполнения работ или оказания услуг тем, что в нем не требуется сразу указывать все условия, в том числе существенные. Достаточно определить предмет сделки и условия, на которых настаивает одна из сторон. Обязанности, возникающие из предварительного договора, ограничиваются обязательством заключить основной договор, в то время как обычный договор порождает обязанности по передаче имущества, выполнению работ и т.д.
Предварительный договор также отличается от опциона на заключение договора. По опциону одна сторона предоставляет другой стороне безотзывную оферту заключить договор на заранее определенных условиях, в то время как по предварительному договору стороны лишь обязуются заключить договор в будущем. Опцион требует определения всех существенных условий договора, в то время как предварительный договор этого не требует. Кроме того, опцион обычно предоставляется за плату, которая не засчитывается в счет будущих платежей, в отличие от предварительного договора, где может быть предусмотрен задаток, который будет зачтен в счет будущих платежей.
В отличие от опционного договора, предварительный договор позволяет требовать от стороны заключения основного договора, а не совершения определенных действий. Также он отличается от рамочного договора, который определяет общие условия отношений сторон, а не конкретные условия будущих сделок. В предварительном договоре необходимо согласовать условия, позволяющие определить предмет основного договора.
Предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора, или в письменной форме, если иная форма не установлена. Нарушение этих требований влечет недействительность договора. Если основной договор подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор должен быть удостоверен нотариально. Регистрация предварительного договора не требуется.
Существенными условиями предварительного договора являются обязанность сторон заключить основной договор, предмет основного договора и условия, которые хочет согласовать хотя бы одна сторона. Иные условия основного договора могут быть согласованы позднее. Не включение существенных условий может привести к признанию договора незаключенным.
Срок заключения основного договора может быть определен конкретной датой или событием. Если срок не согласован, он составляет один год с момента заключения предварительного договора. В предварительный договор могут быть включены отлагательные или отменительные условия, зависящие от наступления определенных обстоятельств.
В некоторых случаях суд может переквалифицировать предварительный договор в основной, например, если в нем содержится условие о полной или существенной оплате имущества. При этом суд будет руководствоваться не названием договора, а его содержанием и действительными правами и обязанностями сторон. Переквалификация влечет за собой применение правил, регулирующих основной договор, а не предварительный.