При составлении претензии по договору аренды следует руководствоваться общими правилами, применяемыми к претензиям по другим договорам. Однако, если договором установлены специальные требования к форме и содержанию претензии, необходимо строго их соблюдать.
В претензии важно четко и обоснованно изложить обстоятельства, на которых основаны требования. Это включает в себя подтверждение факта заключения договора, указание на неисполнение арендодателем обязательств по передаче имущества или перечисление выявленных недостатков имущества. Если предъявляется требование об уплате неустойки и (или) возмещении убытков, необходимо представить соответствующий расчет с приложением подтверждающих документов.
Требования к арендодателю должны быть изложены со ссылками на конкретные положения договора и нормы закона. Также необходимо установить разумный срок для исполнения этих требований.
Что необходимо указать в претензии:
Факт заключения договора: указать наименование договора, его номер и дату заключения.
Условия договора, которые были нарушены: например, условия, определяющие объект аренды и его назначение, а в случае непередачи объекта – условия, определяющие порядок и срок передачи.
Описание нарушений договора: в зависимости от ситуации, указать, что арендодатель:
Не предоставил объект аренды в установленный срок. В качестве доказательства можно сослаться на отсутствие подписанного обеими сторонами акта приема-передачи. Однако, если арендатор фактически пользовался имуществом, это может опровергнуть факт непередачи.
Предоставил имущество с недостатками, препятствующими его использованию по назначению. В этом случае следует указать, что арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению имущества, соответствующего условиям договора. Необходимо перечислить конкретные недостатки и предоставить доказательства их неустранимости (например, заключение эксперта).
Факт внесения арендной платы (если она была уплачена авансом до передачи имущества). Указать пункт договора, устанавливающий размер и порядок внесения арендной платы, а также реквизиты платежных документов, подтверждающих оплату.
Конкретные требования к арендодателю: изложить их со ссылками на договор и закон. Отсутствие конкретного требования может быть расценено судом как несоблюдение обязательного претензионного порядка.
Расчет убытков, неустойки и (или) процентов по ст. 395 ГК РФ (при необходимости). Следует учитывать, что если договором предусмотрена неустойка, проценты за пользование чужими средствами, как правило, не взыскиваются, если иное не предусмотрено законом или договором.
Важно: Несовпадение сумм основного долга, неустойки, процентов, указанных в претензии и исковом заявлении (в том числе из-за арифметической ошибки или изменения периода просрочки), не всегда свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка, если существо и размер требований очевидны из представленных документов.
Срок для удовлетворения требований: если срок ответа установлен договором, следует руководствоваться им. В претензии необходимо указать, что в случае неисполнения требований в установленный срок, арендатор обратится в суд.
Обращение в суд до истечения срока досудебного урегулирования спора влечет возврат искового заявления.
Какие требования можно заявить в претензии:
Если арендодатель не предоставил имущество в срок: потребовать передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой. Также можно потребовать уплаты неустойки за просрочку, если она предусмотрена договором. Убытки, как правило, взыскиваются в части, не покрытой неустойкой.
Если арендатор не заинтересован в получении объекта аренды: заявить о намерении расторгнуть договор через суд, предложив арендодателю расторгнуть договор добровольно (например, путем подписания соглашения о расторжении).
При расторжении договора можно требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, а также возврата арендной платы, уплаченной авансом, как неосновательного обогащения. На сумму неосновательного обогащения могут быть начислены проценты по ст. 395 ГК РФ.
Если имущество невозможно использовать по назначению: потребовать по своему выбору:
Безвозмездного устранения недостатков имущества.
Соразмерного уменьшения арендной платы.
Возмещения расходов на устранение недостатков.
Вместо указанных требований можно заявить о намерении расторгнуть договор в судебном порядке, соблюдая досудебный порядок урегулирования спора.
Какие документы необходимо приложить к претензии:
В зависимости от характера нарушения и предъявляемых требований, необходимо приложить документы, подтверждающие:
Непередачу имущества арендодателем: например, переписку с просьбой о передаче имущества по акту, документы, подтверждающие уклонение арендодателя от подписания акта или отсутствие доступа к имуществу.
Передачу имущества с недостатками: например, акт осмотра, экспертное заключение.
Начало исполнения договора арендатором: например, выписки из банковского счета, платежные поручения, подтверждающие перечисление арендной платы, акты сверки.
Понесение расходов на устранение недостатков: например, договоры подряда, акты выполненных работ, платежные поручения.
Также необходимо приложить расчет требуемой суммы (неустойки или убытков), если он не включен в текст претензии.
Претензия должна быть подписана лицом, имеющим соответствующие полномочия. Необходимо приложить документы, подтверждающие полномочия подписавшего лица (например, протокол об избрании директора, доверенность на представителя).
Непредставление необходимых документов и (или) сведений вместе с претензией может быть расценено как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Однако, если из представленных документов очевидно существо и размер требований, досудебный порядок может быть признан соблюденным.