Текущий ремонт представляет собой комплекс работ, направленных на поддержание безопасной эксплуатации здания посредством устранения незначительных повреждений или предотвращения более серьезных неисправностей. В законодательстве не установлены единые перечни документов, необходимых для оформления текущего ремонта зданий любой формы собственности, однако существуют отдельные требования, предусмотренные нормативными актами. Например, в многофункциональных торговых комплексах приемка работ по текущему ремонту должна фиксироваться в техническом журнале по эксплуатации установленного образца.
Текущий ремонт здания – это мера, обеспечивающая надлежащее техническое состояние здания, то есть поддержание его устойчивости, надежности, исправности конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с действующими требованиями. Как правило, к текущему ремонту относятся работы по устранению мелких неисправностей, выявленных в процессе эксплуатации, и систематическому предотвращению преждевременного износа здания, при этом его функциональное назначение и технические характеристики остаются неизменными. В некоторых случаях текущий ремонт может включать замену или восстановление отдельных элементов конструкций и инженерных систем, за исключением несущих элементов.
Работы по текущему ремонту рассматриваются как строительные работы, не влияющие на надежность и безопасность здания. Для определения перечня работ, относящихся к текущему ремонту, можно использовать рекомендуемый Перечень основных работ по ремонту жилых зданий (Приложение 7 к Положению, утвержденному Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312), который может применяться и к нежилым зданиям.
Документальное оформление текущего ремонта зависит от этапа работ и может включать документы, подготавливаемые перед проведением ремонта, в процессе его выполнения, при приемке работ и для фиксации сведений о проведенном ремонте. Перечень необходимых документов не установлен законом, однако для отдельных видов зданий предусмотрены конкретные формы. Например, для многоквартирных домов составляются журналы осмотра и акты обследования, а для приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества утверждена соответствующая форма акта.
В случае аренды здания, проведение текущего ремонта является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Порядок проведения и оформления ремонта определяется договором аренды, а при его отсутствии арендатор может руководствоваться общими правилами.
Документы, фиксирующие необходимость текущего ремонта, могут составляться по итогам периодических осмотров здания, проводимых для обеспечения его безопасности. Результаты сезонных и внеочередных осмотров фиксируются в акте по форме из Приложения Д к СП 255.1325800.2016. Для фиксации итогов текущего осмотра можно использовать акт по форме из Приложения Д к СП 255.1325800.2016 или разработать собственный документ, отражающий состояние здания, выявленные неисправности и сроки выполнения работ.
Для проведения ремонта, при выполнении работ подрядчиком, составляется договор подряда с согласованием задания, сметы или иного определения цены работ. При выполнении работ собственником своими силами, законодательство не предусматривает специальных форм документов, поэтому рекомендуется руководствоваться внутренними правилами документооборота или оформить документы, фиксирующие вид работ и понесенные расходы, например, смету с ценами на материалы и оборудование.
Проектная документация для выполнения текущего ремонта не требуется, поскольку текущий ремонт не входит в перечень работ, для которых требуется ее разработка (ч. 1, 2 ст. 48 ГрК РФ).
Приемка ремонтных работ оформляется актом приемки выполненных работ, который может быть составлен по форме N ОС-3 или разработанной самостоятельно. В некоторых случаях, нормативные акты могут устанавливать особые требования к оформлению приемки работ. Например, в многофункциональных торговых комплексах приемка должна сопровождаться заполнением технического журнала по эксплуатации установленного образца.
Сведения о проведенном текущем ремонте отражаются в эксплуатационном паспорте здания, который ведет служба эксплуатации, и в журнале эксплуатации здания, который ведет ответственный за эксплуатацию. Форма эксплуатационного паспорта разработана для различных видов зданий, а форма и требования к ведению журнала эксплуатации здания находятся в стадии утверждения, поэтому до появления утвержденной формы рекомендуется разработать собственную форму журнала.