При заключении договора аренды здания (сооружения) необходимо согласовать существенные условия, такие как предмет договора и размер арендной платы. Здание или сооружение следует детально описать, опираясь на данные ЕГРН. Важно зафиксировать состояние объекта на момент передачи арендатору, указав имеющиеся недостатки, и определить требуемое состояние при возврате. Необходимо также договориться об использовании здания (сооружения) арендатором и согласовать условия содержания, текущего и капитального ремонта. Для защиты интересов арендодателя целесообразно предусмотреть обеспечительный платеж и установить ответственность сторон за нарушения. Если срок действия договора равен году или превышает его, необходимо распределить обязанности по регистрации договора.
Предмет договора должен быть индивидуализирован, то есть описан таким образом, чтобы его можно было однозначно определить. Необходимо указать вид объекта, кадастровый номер, адрес, площадь (или протяженность для линейных объектов), количество этажей (включая подземные) и кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект. Эти сведения можно получить из выписки из ЕГРН, которую рекомендуется приложить к договору. Если объект не индивидуализирован должным образом, договор может быть признан незаключенным, однако фактическое исполнение договора может служить основанием для его защиты.
Рекомендуется согласовать срок действия договора аренды. В противном случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок, что позволит любой стороне прекратить его без объяснения причин, уведомив другую сторону за три месяца (если иное не предусмотрено законом или договором). Можно также предусмотреть условие об автоматической пролонгации договора.
Арендная плата должна быть согласована обязательно. Размер арендной платы может быть установлен в виде твердой суммы, вносимой периодически, или рассчитываться исходя из площади объекта. По умолчанию арендатор не вносит плату за пользование земельным участком, однако это правило может быть изменено в договоре. Рекомендуется также урегулировать порядок внесения и изменения арендной платы, а также оплату коммунальных услуг, указав, входят ли они в стоимость аренды или оплачиваются отдельно.
Обеспечительный платеж служит для защиты финансовых интересов арендодателя и обеспечивает исполнение арендатором его обязательств. Необходимо указать, какое обязательство обеспечивается платежом, размер и срок внесения, условия зачета в счет исполнения обязательства, срок возврата и судьбу платежа в случае заключения договора на новый срок.
При передаче и возврате здания (сооружения) необходимо указать сроки, требования к состоянию объекта, перечень передаваемых документов (например, поэтажный план, схемы сетей и коммуникаций, декларация пожарной безопасности) и документы, подтверждающие факт передачи-возврата (например, акты приема-передачи). Важно подробно описать состояние объекта аренды, зафиксировав все недостатки, чтобы защитить интересы обеих сторон.
Необходимо согласовать цель использования здания (сооружения) и порядок его использования, включая вопросы охраны, страхования, размещения вывесок и возможности заключения договоров перенайма или субаренды. Согласие арендодателя на субаренду можно закрепить в договоре, указав период и условия.
Обязанности по содержанию и ремонту здания (сооружения) могут быть распределены между арендатором и арендодателем по их усмотрению. Если это не сделано, капитальный ремонт осуществляет арендодатель, а текущий ремонт и содержание – арендатор. Необходимо также определить судьбу будущих улучшений объекта, указав, кто будет их собственником и возмещается ли их стоимость арендатору.
Если срок аренды составляет один год или более, договор подлежит государственной регистрации. Необходимо определить, кто будет обращаться в регистрирующий орган, в какой срок и кто будет нести расходы, связанные с регистрацией. Рекомендуется предусмотреть ответственность за нарушения договора, такие как просрочка передачи объекта, просрочка внесения арендной платы, неисполнение обязанности по страхованию и проведение ремонта без согласия арендодателя. За длящиеся нарушения целесообразно установить пеню, а за разовые – штраф.