Различие между текущим и капитальным ремонтом помещения определяется прежде всего целями проводимых работ. Текущий ремонт направлен на систематическое поддержание помещения в надлежащем состоянии, своевременное устранение мелких повреждений и предотвращение износа. Капитальный ремонт, напротив, предполагает более масштабные работы, включая замену изношенных деталей и конструкций на новые, а также установку более прочных и экономичных элементов.

Для определения вида ремонта необходимо проанализировать его цель и характер выполняемых работ. Целью текущего ремонта является восстановление работоспособности элементов и поддержание эксплуатационных показателей на нормальном уровне, что подтверждается, например, пунктом 3.12 СП 255.1325800.2016. Капитальный ремонт же направлен на устранение физического и морального износа объекта, а также на восстановление утраченных технических характеристик, что следует из анализа пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ и Письма Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08.

Работы, затрагивающие один и тот же объект, могут быть отнесены как к текущему, так и к капитальному ремонту. К текущему ремонту обычно относят устранение мелких неисправностей, выявленных в процессе эксплуатации, и профилактические мероприятия для предотвращения преждевременного износа. При таких работах объект практически не выводится из эксплуатации, а его технические характеристики не изменяются. Работы по текущему ремонту не затрагивают конструктивные элементы, влияющие на надежность и безопасность здания. Капитальный ремонт, напротив, восстанавливает утраченные технические характеристики объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными, согласно Письмам Минстроя России от 20.12.2024 N 76955-СМ/08 и от 27.02.2018 N 7026-АС/08. Градостроительный кодекс РФ (пункты 10, 14.2 статьи 1) определяет капитальный ремонт как замену строительных конструкций (кроме несущих) или инженерно-технических сетей. Эти положения применимы и к помещениям как части здания. В некоторых случаях при капитальном ремонте могут заменяться или восстанавливаться несущие конструкции, при этом разрешение на строительство не требуется (пункт 4.1 части 17 статьи 51, часть 11 статьи 52 ГрК РФ, пункт 1 Постановления Правительства РФ от 16.05.2022 N 881).

Замена окон может относиться как к текущему, так и к капитальному ремонту в зависимости от обстоятельств. Если замена обусловлена ухудшением технических или эстетических свойств окна, но не влечет изменения характеристик здания, предусмотренных проектной документацией, это считается текущим ремонтом (часть 8.1 статьи 55.24 ГрК РФ, пункт 1 Постановления Правительства РФ от 30.11.2021 N 2120). Примером является замена треснувшего стеклопакета. Если же замена оконных блоков приводит к существенному изменению размеров проемов, такие работы могут быть отнесены к капитальному ремонту. Замена всех или части окон в здании может быть частью капитального ремонта, например, установка энергоэффективных окон в местах общего пользования многоквартирного дома (Перечень мероприятий, утвержденный Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 10.02.2017). Работы по замене окон также квалифицируются как капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме согласно Приложению к Методическим рекомендациям Минстроя России от 29.12.2022 N 1159/пр.

Исчерпывающего перечня работ, однозначно относящихся к капитальному ремонту жилых и нежилых помещений, не существует. Ориентироваться следует на перечни работ по капитальному ремонту зданий. Приложение Б к СП 368.1325800.2017 содержит перечень работ при капитальном ремонте жилых зданий, в основном касающийся общего имущества многоквартирного дома, такого как фасад и инженерные системы. Однако можно предположить аналогичные работы для помещений, например, полную замену освещения или оконных блоков. Примерный перечень работ при капитальном ремонте жилищного фонда также приведен в Приложении N 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170), включая полную замену систем отопления и водоснабжения. Подобные работы в жилом помещении, выполненные за счет иных средств, также могут считаться капитальным ремонтом. Приложение к Методическим рекомендациям Минстроя России от 29.12.2022 N 1159/пр также содержит перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, включая усиление фундамента, восстановление стен лифтовых шахт. Эти подходы могут быть применены и к нежилым помещениям.

Текущий ремонт жилого и нежилого помещения включает работы, которые по своей цели не могут быть отнесены к капитальному ремонту. Исчерпывающего перечня таких работ также нет. Приложение N 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170) относит к текущему ремонту восстановление отделки стен, потолков и полов, что применимо и к жилым помещениям. К текущему ремонту жилья также можно отнести оклейку стен обоями и подготовку к этому, облицовку кафелем внутренних стен (пункт 4.2 Методологических рекомендаций Росстата). Перечень основных работ по текущему ремонту жилых зданий и объектов коммунального назначения (Приложение 7 к Приказу Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312) включает замену стекол, участков напольных покрытий, штукатурно-малярные работы, восстановление штукатурки потолков. Подобные работы в нежилых помещениях также могут быть отнесены к текущему ремонту.

При определении вида ремонта в арендованном помещении применяются общие принципы. По умолчанию арендатор обязан проводить текущий ремонт, а арендодатель – капитальный (статья 616 ГК РФ). Договор аренды может уточнять эти обязанности, устанавливать сроки, виды работ и порядок оплаты. Возмещение расходов на ремонт возможно, если это предусмотрено договором или законом. Арендатор имеет право на возмещение расходов, если арендодатель нарушил обязанность по капитальному ремонту, а арендатор выполнил его за свой счет. Также арендатор может требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, если арендодатель согласовал их проведение (пункты 2, 3 статьи 623 ГК РФ). К капитальному ремонту арендованного помещения могут относиться те же работы, что и к ремонту помещений в целом, например, полная замена электросетей, оконных и дверных блоков.