Уступка прав и обязанностей по договору аренды: разъяснения

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ, уступка права аренды как такового не допускается. Это обусловлено неразрывной связью прав арендатора с его обязанностями по пользованию, содержанию и возврату арендованного имущества. Передача прав без одновременного перевода обязанностей невозможна.

В соответствии с общим правилом, передача права аренды возможна только с согласия арендодателя и способами, прямо предусмотренными законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Одним из таких способов является перенаем – передача договора аренды в полном объеме, включая права и обязанности, с заменой арендатора. К сделке перенайма применяются нормы как об уступке требования, так и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ).

В то же время, арендатор вправе уступить денежные требования к арендодателю. Примером может служить требование о возврате неосновательного обогащения, возникшего на стороне арендодателя. В частности, это может быть требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за свой счет и с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ, п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).

Уступка права требования по договору аренды земельного участка

Аналогично аренде иного имущества, уступка права аренды земельного участка без одновременной передачи обязанностей не допускается. Передача прав и обязанностей возможна посредством перенайма. Однако, данная возможность ограничена для некоторых категорий арендаторов земельных участков. Например, крестьянское (фермерское) хозяйство, арендующее участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления своей деятельности, не вправе передавать права и обязанности по договору аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).

Как и в случае с арендой другого имущества, арендатор земельного участка вправе уступить денежные требования к арендодателю, например, требование о возврате неосновательного обогащения (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).