Арендодатель имеет право передать свои денежные требования по договору аренды другому лицу (новому кредитору). Обычно это касается права на получение арендной платы и неустойки за просрочку платежей. Уступка может быть полной или частичной, например, за конкретный период аренды (ст. 384 ГК РФ).

Для совершения уступки необходимо соблюдать общие правила, применимые ко всем договорам, включая получение согласия арендатора, если это предусмотрено договором аренды.

Порядок уступки также соответствует общим нормам. Важно уведомить арендатора о состоявшейся уступке.

Если договор аренды был зарегистрирован, то и договор уступки также подлежит государственной регистрации. Это относится к аренде зданий, нежилых помещений и земельных участков на срок от одного года и более.

Условия уступки денежного требования:

Арендодатель может уступить денежное требование, соблюдая общие условия для уступки прав требования. Например, нельзя уступать требование, которое уже было уступлено другому лицу (ст. 390 ГК РФ). В противном случае новый кредитор вправе потребовать возврата всего полученного по договору уступки и возмещения убытков.

Важно: Договор аренды может содержать прямой запрет на уступку. Нарушение этого запрета может повлечь ответственность, предусмотренную договором (ст. 388 ГК РФ), например, уплату штрафа.

Уступка требования об уплате неустойки:

Требование об уплате неустойки за просрочку арендных платежей можно уступить как вместе с требованием об уплате самих арендных платежей, так и отдельно от него (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).

Уступка будущего денежного требования:

Допускается уступка будущего требования по арендным платежам. Это означает, что можно уступить не только уже существующую задолженность, но и право на получение платежей, которые должны быть выплачены в будущем, например, за определенный период аренды.

Также можно уступить право требования неустойки, которая может быть начислена в будущем (ст. 388.1, 390 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).

Порядок уступки денежного требования:

Для уступки денежного требования необходимо:

Получить согласие арендатора на уступку, если это требуется в соответствии с договором аренды или законом (ст. 382 ГК РФ). В настоящее время закон не требует обязательного согласия арендатора на уступку денежного требования. Согласие может потребоваться, только если это прямо предусмотрено договором аренды.

Заключить договор уступки права с новым кредитором (ст. 382 ГК РФ).

Передать новому кредитору документы, подтверждающие право требования, и предоставить информацию, необходимую для реализации этого права (ст. 385 ГК РФ). К таким документам могут относиться договор аренды, акт приема-передачи объекта аренды, акт сверки, выписка из ЕГРН (если речь идет о недвижимости).

Зарегистрировать договор уступки, если договор аренды подлежал государственной регистрации (ст. 389, 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54). Это касается, в частности, договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее одного года.

Уведомить арендатора об уступке. Это может сделать как арендодатель, так и новый кредитор. Однако, если уведомление направляет новый кредитор, арендатор имеет право запросить у арендодателя подтверждение перехода права требования (ст. 385 ГК РФ).

Особенности уступки по договору аренды земельного участка:

Уступка денежного требования по договору аренды земельного участка осуществляется на тех же условиях и в том же порядке, что и по договору аренды любого другого имущества.

Согласие арендатора на уступку требуется только в случаях, предусмотренных законом или договором аренды (ст. 382 ГК РФ). В настоящее время закон не требует обязательного согласия на уступку денежного требования по договору аренды земельного участка. Поэтому необходимо внимательно изучить условия договора аренды.

Если договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации (что требуется для договоров аренды на срок не менее одного года), то и договор уступки денежных требований по нему также подлежит регистрации (ст. 389, 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).