При передаче в залог имущества, которое уже сдано в аренду, необходимо соблюдать определенные правила, чтобы избежать негативных последствий.

Первое и самое важное – письменно уведомить залогодержателя о наличии арендных отношений. В противном случае, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств, обеспеченных залогом, или изменения условий договора залога. В случае с недвижимостью, отсутствие уведомления может создать препятствия для регистрации ипотеки.

В остальном процедура оформления залога осуществляется в стандартном порядке: при необходимости проводится оценка имущества (особенно актуально для недвижимости), заключается договор залога. Если предметом залога является недвижимость, необходимо зарегистрировать ипотеку.

Согласие арендатора на залог имущества или его уведомление о залоге не требуются, если иное не предусмотрено договором аренды. В таком случае следует руководствоваться условиями договора.

Рассмотрим подробнее каждый этап:

1. Уведомление залогодержателя об аренде:

Уведомление должно быть оформлено в письменной форме (согласно п. 4 ст. 336 ГК РФ и ст. 12 Закона об ипотеке). Конкретный способ уведомления законодательно не регламентирован.

В качестве примера, можно использовать следующие способы фиксации сведений об аренде (согласно п. 5 Письма Минэкономразвития России от 04.07.2014 N Д23и-2347, применимые как к недвижимости, так и к движимому имуществу):

Включить пункт о наличии арендных отношений непосредственно в договор залога. Это позволит избежать оформления дополнительных документов.

Составить отдельное письменное уведомление. Рекомендуется направить его способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления залогодержателем (например, вручить под расписку).

Оформить дополнительное соглашение к договору залога, содержащее информацию об аренде.

Если права залогодержателя при ипотеке удостоверяются закладной, необходимо отразить в ней информацию о зарегистрированной в ЕГРН аренде (пп. 11 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке). Это также подтвердит осведомленность залогодержателя.

1.1. Содержание уведомления:

Законодательные требования к содержанию уведомления отсутствуют. Рекомендуется указать факт заключения договора аренды в отношении закладываемого имущества, его реквизиты и наименование арендатора.

Дополнительно можно указать условия аренды (размер арендной платы, срок аренды, наличие права выкупа и т.д.), так как эти сведения могут повлиять на оценку предмета залога и его ликвидность.

1.2. Последствия неуведомления залогодержателя:

Залогодержатель имеет право потребовать (п. 4 ст. 336 ГК РФ, ст. 12 Закона об ипотеке):

Досрочного исполнения обеспеченного обязательства.

Изменения условий договора залога. Залогодержатель может предложить пересмотреть оценку предмета залога или включить в договор условия, которые он бы выдвинул, зная об аренде (например, запрет на изменение условий аренды без его согласия).

2. Заключение договора залога:

Договор залога заключается в простой письменной форме (п. 3 ст. 339 ГК РФ). В некоторых случаях требуется нотариальное удостоверение договора (например, при согласовании возможности обращения взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса, п. 6 ст. 349 ГК РФ).

Договор залога недвижимости должен быть составлен в виде единого документа (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Рекомендуется использовать такую форму и для движимого имущества для подтверждения факта заключения договора.

При составлении договора следует руководствоваться общими правилами для договоров залога недвижимости (ипотеки) и движимого имущества.

Рекомендуется включить в договор сведения о договоре аренды: наименование арендатора, реквизиты и срок действия договора. Это послужит дополнительным доказательством уведомления залогодержателя об аренде.

3. Регистрация залога:

Обязательной регистрации подлежит только ипотека (ст. 19 Закона об ипотеке).

Ипотека имущества, сданного в аренду, регистрируется в общем порядке.

Если в договоре ипотеки или закладной отсутствуют сведения об аренде, необходимо приложить документ, подтверждающий уведомление залогодержателя. В противном случае, регистрация может быть приостановлена или в ней будет отказано (п. п. 5, 7 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).

Залог движимого имущества регистрировать не обязательно, но такая возможность предусмотрена, а в некоторых случаях и требуется внесение сведений в соответствующие реестры.