Данный материал предназначен для помощи арендодателям в выявлении потенциальных рисков и распространенных ошибок при заключении договоров аренды. Он охватывает ключевые аспекты, требующие внимания, и предлагает рекомендации для минимизации негативных последствий.
Отсутствие существенных условий договора может привести к спорам и признанию договора недействительным.
Условия, менее выгодные, чем предусмотренные законодательством, не имеют юридической силы.
Недействительными признаются условия, противоречащие закону или нарушающие права арендатора.
Отсутствие выгодных условий, действующих по умолчанию, может привести к неблагоприятным последствиям для арендодателя.
1. Объект аренды
Риски: Недостаточное описание объекта аренды может вызвать споры относительно границ помещения и территории общего пользования, а также размера арендной платы. Это может повлечь за собой оспаривание договора (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Рекомендации: Необходимо указать кадастровый номер объекта. Рекомендуется максимально подробно описать помещение, включая адрес, этаж и площадь. Приложите к договору выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и технический план помещения. В случае отсутствия технического плана, предоставьте имеющиеся документы, такие как кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, с выделением сдаваемого помещения.
Если планируется государственная регистрация договора, закажите технический план у кадастрового инженера.
2. Срок аренды
Риски: Бессрочный договор предоставляет каждой стороне право на односторонний отказ от исполнения без объяснения причин (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), что снижает надежность для арендодателя.
Рекомендации: Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом, указывая период в месяцах, годах или конкретных календарных датах. При заключении долгосрочного договора аренды (срок более одного года) рассмотрите возможность его регистрации, предложив арендатору оплатить расходы, поскольку это в большей степени отвечает его интересам. Для избежания квалификации договора как срочного на один год, укажите срок 11 месяцев, а не период с 1 января по 31 декабря.
3. Размер арендной платы
Риски: Отсутствие определения размера арендной платы может привести к спорам о характере договора, поскольку аренда не может быть бесплатной (статьи 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также, арендодатель может быть лишен возможности взыскать дополнительные платежи, которые входят в арендную плату по умолчанию, такие как НДС или плата за землю (пункт 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, Позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
Рекомендации: Укажите размер арендной платы – фиксированный или ставку за квадратный метр. Для обеспечения стабильности рекомендуется устанавливать плату в рублях. При желании установить плату в иностранной валюте, предусмотрите валютный коридор для защиты от резких колебаний курса. Перечислите все платежи, не входящие в арендную плату (НДС, коммунальные услуги, плата за землю). Оптимальным вариантом является оплата коммунальных услуг арендатором напрямую поставщикам. В противном случае, установите их как переменную часть арендной платы.
4. Изменение арендной платы
Риски: Арендатор может отказаться от пересмотра арендной платы в сторону увеличения, и арендодатель не сможет его принудить, поскольку изменение размера платы требует согласия сторон (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Рекомендации: Предусмотрите право на одностороннее изменение арендной платы, например, раз в год. Более частое изменение возможно только по соглашению сторон (Позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
5. Права третьих лиц на объект
Риски: Выявление прав третьих лиц на объект аренды после заключения договора может дать арендатору право на расторжение договора и взыскание убытков (статья 613 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Рекомендации: Укажите в договоре все известные права третьих лиц, например, залог.
6. Обеспечительный платеж
Риски: Отсутствие обеспечительного платежа затрудняет возмещение убытков в случае невыплаты арендной платы или повреждения имущества.
Рекомендации: Используйте термин «обеспечительный платеж» в соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, избегая терминов «страховой депозит» или «гарантийный платеж». Укажите размер платежа и конкретное обязательство, которое он обеспечивает, например, уплату арендной платы или выплату договорной неустойки.
7. Обязанности по ремонту
Риски: Финансовые потери от некачественного капитального ремонта, выполненного арендатором, а также ответственность за нелегальные перепланировки.
Рекомендации: Следуйте общему правилу: текущий ремонт выполняет арендатор, капитальный ремонт – арендодатель (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора рискованно, поскольку сложно контролировать сроки, качество и перепланировки.
8. Расходы на ремонт и содержание имущества
Риски: Возникновение дополнительных затрат на содержание и обслуживание имущества.
Рекомендации: Не изменяйте распределение расходов, установленное статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. По умолчанию, почти все расходы несет арендатор, за исключением капитального ремонта. Если вы берете на себя дополнительные обязанности, например, по текущему ремонту, установите, что они оплачиваются арендатором.
9. Субаренда, перенайм и т.п.
Риски: Неконтролируемая субаренда может привести к ухудшению состояния помещения и его использованию не по назначению.
Рекомендации: Не давайте предварительное согласие на субаренду, поскольку его последующий отзыв потребует изменения договора (Позиция Верховного Суда Российской Федерации). Оговорите дополнительные условия, при которых допускается субаренда, например, предварительное согласие арендодателя на каждого субарендатора и условия сделки.
10. Право на отказ от договора
Риски: Отсутствие права на отказ от срочного договора лишает арендодателя возможности расторгнуть его в случае появления более выгодного предложения.
Рекомендации: Включите для себя право на отказ от договора в любой момент, если он является предпринимательским (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В качестве компромисса, предложите арендатору мотивированный отказ или плату за отказ. Не соглашайтесь на аналогичные права для арендатора.