Данный материал предназначен для оценки договора аренды на предмет потенциальных рисков и распространенных ошибок, включая отсутствие существенных условий, неблагоприятные условия по сравнению со стандартными, недействительные пункты, а также отсутствие выгодных положений, которые действуют по умолчанию.
Отсутствие ключевых условий договора.
Условия, уступающие стандартным положениям.
Невыгодные или несправедливые условия.
Недействительные пункты договора.
Отсутствие выгодных условий, которые обычно применяются.
1. Объект аренды
Риски: Возможны разногласия относительно размера арендной платы, особенно при указании стоимости за квадратный метр, или определения фактической арендуемой площади. Это может повлечь за собой оспаривание действительности договора (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Рекомендации: Необходимо указать кадастровый номер объекта. Желательно максимально подробно описать помещение, включая адрес, этаж и площадь. Рекомендуется приложить к договору выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и технический план помещения. В случае отсутствия технического плана, предоставьте имеющиеся документы от арендодателя, такие как кадастровый паспорт или технический паспорт БТИ, с выделением арендуемого помещения.
Проверка прав арендодателя: Убедитесь в наличии у арендодателя прав на помещение, подтвержденных выпиской из ЕГРН. Если арендодатель не является собственником, потребуйте предоставления документов, подтверждающих его право владения, например, договор аренды с собственником и его согласие на субаренду.
2. Срок аренды
Риски: Договор без указания срока действия менее надежен, поскольку любая сторона может расторгнуть его в одностороннем порядке, предупредив другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договоры аренды сроком от одного года и более подлежат обязательной регистрации, в противном случае при продаже объекта аренды вы можете быть выселены до истечения срока действия договора (Позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
Рекомендации: Четко зафиксируйте начало и окончание срока аренды, указывая период в месяцах, годах или конкретных календарных датах. При заключении договора на срок от одного года согласуйте процедуру и порядок его регистрации, а также распределение расходов.
3. Размер арендной платы
Риски: Отсутствие указания размера арендной платы может привести к спорам о характере договора и размере платежа, поскольку аренда не может быть безвозмездной (статьи 606 и пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возможны споры относительно состава платежей и взыскания дополнительных сумм.
Рекомендации: Укажите размер арендной платы в фиксированной сумме или в виде ставки за квадратный метр. Рекомендуется использовать рубли для большей стабильности, поскольку размер платежа в иностранной валюте может меняться в зависимости от курса. Желательно, чтобы в арендную плату были включены НДС и плата за землю (пункт 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, Позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации). Отдельно согласуйте порядок оплаты коммунальных платежей – включены ли они в арендную плату или оплачиваются отдельно, и кому производится оплата – арендодателю или поставщикам ресурсов.
4. Изменение арендной платы
Риски: Неконтролируемое повышение арендной платы, если договор предоставляет арендодателю право на одностороннее изменение ее размера.
Рекомендации: Наиболее выгодным вариантом является отсутствие в договоре положений об изменении арендной платы. В этом случае изменение возможно только по соглашению сторон и не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если арендодатель настаивает на праве одностороннего изменения, ограничьте размер и периодичность такого изменения.
5. Продление договора
Риски: Отсутствие согласованных условий о продлении договора может привести к необходимости его перезаключения на менее выгодных условиях. Это особенно актуально при долгосрочных планах бизнеса и аренде помещения на короткий срок, например, на 11 месяцев. Простое продолжение пользования помещением может привести к автоматическому возобновлению договора на неопределенный срок, что дает арендодателю право на выселение с предупреждением за три месяца (пункты 2 статьи 621 и пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Рекомендации: Договоритесь о автоматическом продлении договора без необходимости подписания дополнительных соглашений. Рекомендуемая формулировка: «Если за месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила о своем возражении, договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях. Договор может быть продлен неограниченное количество раз».
Регистрация продленного договора: Рекомендуется зарегистрировать договор, если срок его продления составляет один год или более.
6. Улучшения
Риски: Потеря права на возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений, если порядок компенсации не уточнен. Это особенно актуально при перестройке или переоборудовании помещения под собственные нужды.
Рекомендации: Перечислите конкретные улучшения, которые вы считаете неотделимыми, например, установка пожарной сигнализации, замена дверей и стеклопакетов. Получите согласие арендодателя на эти улучшения непосредственно в договоре. Согласуйте сроки и порядок выплаты компенсации стоимости улучшений, включая порядок действий при расторжении договора. Приложите смету к договору, если сумма известна заранее, и предусмотрите возможность зачета стоимости улучшений в счет арендной платы (Позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
7. Расторжение договора
Риски: Досрочное выселение из помещения при любом удобном случае, если арендодатель расширит перечень оснований для расторжения договора.
Рекомендации: В идеале, формулировка должна быть следующей: «Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по основаниям, установленным законом». Если арендодатель настаивает на установлении дополнительных оснований расторжения, предложите сделать это зеркально для обеих сторон. Особенно это касается права на отказ от договора. Если договор является срочным и арендодатель настаивает на таком праве для себя, вы также должны иметь аналогичное право. Дополнительно можно установить плату за отказ (пункт 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).