В случае прекращения арендных платежей, помимо долга, начисляются штрафные санкции. Взыскание может занять время, но субсидиарная ответственность учредителей при банкротстве сохраняется.

Рекомендуется попытаться договориться об арендных каникулах (отсрочке, уменьшении или освобождении от арендной платы). Они могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора, если это предусмотрено договором.

Что будет, если прекратить платить аренду:

Если договор не расторгнут и помещение не возвращено, но платежи не вносятся, возникают следующие риски:

Арендодатель вправе взыскать плату за весь период, договорную неустойку или проценты по ст. 395 ГК РФ, а также убытки (в части, не покрытой неустойкой, согласно ст. 394 ГК РФ).

Арендодатель может ограничить доступ к помещению и имуществу, что потребует оспаривания в суде.

Арендодатель может воспользоваться правом на отказ от договора и выселить арендатора (п. 2 ст. 310 ГК РФ), хотя может предпочесть сохранить договор для будущих взысканий.

Проблемы с доступом или выселение могут парализовать деятельность, особенно при частичной работе (доставка, заказы на вынос).

Сохраняется риск субсидиарной ответственности руководителя и учредителей арендатора (п. 3 ст. 3 Закона об ООО, п. 3 ст. 3 Закона об АО), хотя ее применение может быть длительным и не всегда эффективным.

Возобновление платежей или частичное погашение долга не устраняет вышеуказанные риски. При возможности, лучше договориться с арендодателем о вариантах отсрочки или снижения платы, указывая на возможность отсутствия средств на счете для исполнения решения о взыскании.

ТПП РФ рекомендовала не оформлять заключения о форс-мажоре по договорам аренды, поскольку вопрос урегулирован законодательно. Рекомендуется обращаться к арендодателю с требованием об изменении условий договора (уменьшении, отсрочке/рассрочке) на основании Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановлений Правительства РФ от 03.04.2020 N N 439 и 434 (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

Как согласовать арендные каникулы для сохранения помещения:

Арендные каникулы (отсрочка, уменьшение или освобождение от арендной платы) могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора, если это предусмотрено договором.

Добровольное соглашение предпочтительнее, так как учитывает интересы обеих сторон.

Имеющиеся в договоре условия о "каникулах" могут не подойти, так как обычно предусматриваются для конкретных случаев (ремонт, достройка) или сформулированы обтекаемо. В любом случае потребуется согласование конкретных условий отсрочки.

Варианты условий в допсоглашении:

Соглашение об отсрочке платежа: можно договориться о невнесении платы за определенный период с последующим распределением на оставшийся срок аренды.

Соглашение об уменьшении арендной платы: можно установить пониженный размер на период невозможности использования имущества из-за ограничительных мер.

Независимо от даты заключения допсоглашения, арендная плата уменьшается с момента невозможности использования имущества по назначению (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики N 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Освобождение от арендной платы: полное освобождение может быть расценено как дарение, запрещенное между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ), и повлечь налоговые последствия (доначисление НДС арендодателю и налога на прибыль арендатору).

Если договор зарегистрирован, допсоглашение о его изменении также подлежит регистрации.

Расторжение договора с минимальными потерями (включая односторонний отказ):

Расторжение может быть подходящим вариантом для краткосрочной аренды под определенные цели (например, мероприятия, отмененные властями). Долгосрочная аренда может потерять актуальность при переходе компании на онлайн-работу.

Сторонам договора аренды рекомендуется учитывать разъяснения Верховного Суда РФ о признании распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы.

Оптимальные способы:

Односторонний отказ от договора: удобен при наличии права по договору или закону отказаться без высоких выплат. Договор считается расторгнутым с момента получения уведомления или иного момента, установленного договором или законом (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Арендаторы с бессрочными договорами могут отказаться в любой момент, предупредив за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), что может быть оптимальным решением.

При наличии оснований для отказа, направьте уведомление арендодателю.

При одностороннем отказе, предусмотренном законом или договором, и последующем иске о признании договора расторгнутым, досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ) не требуется (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18).

Расторжение по соглашению сторон: наилучший вариант при возможности договориться. Может быть выгодно обеим сторонам.

Соглашение (дополнительное соглашение к договору) о расторжении договора аренды в связи с распространением коронавируса составляется в общем порядке.

Вопрос о необходимости регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды является спорным.

Аргументы для убеждения арендодателя:

Денежная компенсация (например, оставление аванса или обеспечительного платежа у арендодателя).

Экономия на судебных издержках по взысканию долга или расторжению и выселению через суд.

Возможность быстрее снять обременение с имущества при зарегистрированной аренде.

Подготовьте проект соглашения и направьте арендодателю с сопроводительным письмом. Даже при отказе, документы пригодятся в суде как подтверждение соблюдения досудебного порядка (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Важно прописать порядок и сроки освобождения помещения, учитывая время на вывоз имущества в условиях ограничительных мер.

Расторжение через суд в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ): сложный и длительный способ, требующий доказательства одновременного наличия нескольких условий. Подходит для долгосрочных договоров, если другие варианты не подошли. Необходимо доказать, что стороны не могли предвидеть такое развитие событий или повлиять на него.

Направьте арендодателю предложение о расторжении договора со ссылкой на ст. 451 ГК РФ, чтобы подтвердить соблюдение досудебного порядка (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Можно ли избежать ответственности за просрочку, ссылаясь на форс-мажор:

ТПП РФ рекомендовала не оформлять заключения о форс-мажоре по договорам аренды (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

Не стоит ссылаться на проблемы с оплатой из-за изменения курса валют, финансового кризиса, отсутствия спроса и клиентов.