Включение в договор аренды условия об автоматической пролонгации требует четкого определения срока, количества возможных продлений и условий, при которых такое продление будет осуществляться. Данное условие особенно удобно для договоров аренды транспортных средств, поскольку по истечении срока действия без пролонгации арендные отношения прекращаются. Применительно к аренде недвижимости, следует учитывать возможную необходимость государственной регистрации продленного договора.

Автоматическая пролонгация договора аренды означает, что его действие продлевается без оформления дополнительных соглашений или нового договора, если ни одна из сторон не выразит возражений. Важно понимать, что наличие такого условия не обязывает стороны к продлению, поскольку это ограничивало бы права собственника и противоречило бы срочному характеру арендных обязательств согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для предотвращения автоматического продления достаточно уведомить другую сторону о намерении прекратить договор.

В контексте договоров аренды транспортных средств, условие об автоматической пролонгации целесообразно включать при обоюдном желании сторон продолжить арендные отношения на текущих условиях. Следует помнить, что такие договоры не могут быть возобновлены на неопределенный срок согласно статьям 632 и 642 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает, что при отсутствии своевременного продления до окончания срока действия договор прекращается, и арендатор обязан вернуть имущество в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Использование условия об автоматической пролонгации позволяет избежать временных и материальных затрат на оформление дополнительных соглашений.

Применительно к аренде недвижимости, включение условия об автоматической пролонгации может поднять вопрос о государственной регистрации продления. Государственная регистрация не требуется для договоров аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенных на срок менее года, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации. Это правило распространяется и на аренду помещений, как указано в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53. Следовательно, если автоматическая пролонгация осуществляется на срок менее года, регистрация не требуется, согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59. В случае продления долгосрочной аренды указанных объектов на аналогичный длительный срок (год или более), решение о регистрации продления остается за сторонами. Отсутствие регистрации не влияет на отношения между сторонами, но может иметь значение для взаимоотношений с третьими лицами, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165.

Для корректного формулирования условия об автоматической пролонгации необходимо указать:

Срок продления: он может соответствовать первоначальному сроку или быть новым, согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. При определении срока продления для недвижимости следует учитывать возможную необходимость регистрации. Если установленный срок превышает максимальный срок аренды, предусмотренный законом, договор будет считаться заключенным на предельный срок, согласно пункту 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок для заявления возражений: это период времени до окончания договора, в течение которого сторона должна уведомить другую о своем отказе от продления. Рекомендуется устанавливать заблаговременный срок (например, две недели или месяц), чтобы арендатор успел реализовать преимущественное право на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендодатель мог начать поиск нового контрагента.

Количество пролонгаций: как правило, лимит не устанавливается, однако возможно ограничение, например, однократное или двукратное продление.

Составление договора аренды земельного участка с условием об автоматической пролонгации осуществляется аналогично общему порядку: необходимо сформулировать условие, указав срок, количество продлений и условия их осуществления. Важно помнить о возможной необходимости государственной регистрации продленного договора в зависимости от его срока.