Пролонгация договора представляет собой продление срока его действия. Наиболее распространенные способы достижения этого включают подписание сторонами дополнительного соглашения или включение в договор условия о его автоматическом продлении. В некоторых случаях продление может происходить в силу закона. Так, автоматически пролонгируется договор управления многоквартирным домом. Также, по общему правилу, договор аренды может возобновиться на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражает. В ряде ситуаций продление договорных отношений возможно только путем заключения нового договора на торгах или в особом порядке без проведения торгов.
Договор может быть продлен различными способами:
Автоматически в силу законодательства, применительно к определенным видам договоров.
Автоматически, при наличии соответствующего условия в договоре. Наиболее часто такое условие используется при продлении договоров аренды.
Путем возобновления на неопределенный срок в случаях, предусмотренных законом. Наиболее распространенным примером является договор аренды.
Подписанием дополнительного соглашения.
Заключением нового договора.
Конклюдентными действиями, то есть действиями, свидетельствующими о намерении продлить договор, совершаемыми в соответствии с установленными правилами и на определенных условиях.
Односторонним изменением условий о сроке договора, если такое изменение допускается Гражданским кодексом РФ, другими законами или нормативными актами. Одностороннее изменение может быть предусмотрено договором, если он связан с предпринимательской деятельностью хотя бы одной из сторон. Если обе стороны являются предпринимателями, право на одностороннее изменение может иметь любая из них. Если предпринимательскую деятельность осуществляет только одна сторона, такое право принадлежит только ей (пункты 1, 2 статьи 310 ГК РФ).
Срок, на который может быть пролонгирован договор, как правило, не ограничен. Однако для некоторых видов договоров могут быть установлены предельные сроки. Например, срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).
К договорам, которые могут автоматически пролонгироваться в силу закона, относятся, в частности:
Договор управления многоквартирным домом. Если ни одна из сторон не заявит о его прекращении по окончании срока действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
Договор электроснабжения. Если он заключен на определенный срок, он продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении, изменении или заключении нового договора (пункт 2 статьи 540 ГК РФ). Кроме того, он продолжает регулировать отношения сторон, если одна из них до окончания срока действия внесла предложение заключить новый договор, на период до заключения такого договора (пункт 3 статьи 540 ГК РФ).
Договор доверительного управления имуществом. Он продлевается, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении (пункт 2 статьи 1016 ГК РФ).
Договоры могут продлеваться автоматически не только на основании закона, но и в силу подзаконных актов. Например, при наличии определенных условий автоматически продлевается генеральное соглашение между кредитной организацией и Федеральным казначейством о размещении средств федерального бюджета на банковских депозитах (пункт 10 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.12.2011 N 1121).
При пролонгации в силу закона или подзаконного акта договор, как правило, продлевается на тех же условиях и на тот же срок при условии наступления обстоятельств, указанных в законе или акте.
Для формулирования в договоре условия о его автоматической пролонгации следует указать:
Условия, при которых состоится пролонгация. Например, что договор автоматически продлевается, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит возражений. Рекомендуется также указать срок для направления таких возражений.
Срок, на который продлевается договор. Это может быть первоначальный срок или иной срок.
Количество раз, которое договор может быть автоматически пролонгирован (определенное или неограниченное число раз). Отсутствие данного условия может привести к спорам.
Возобновление договора аренды на неопределенный срок предусмотрено для всех договоров аренды, за исключением договоров аренды транспортных средств (статьи 632, 642 ГК РФ).
Договор аренды по общему правилу возобновляется на неопределенный срок, если одновременно соблюдаются следующие условия (пункт 2 статьи 621 ГК РФ):
Срок договора истек.
Арендатор продолжает пользоваться имуществом.
Арендодатель не возражает против этого.
Условия договора при этом остаются прежними. Единственное изменение заключается в том, что после возобновления любая из сторон может отказаться от договора без объяснения причин, уведомив другую сторону в установленный срок. По общему правилу, этот срок составляет три месяца при аренде недвижимого имущества и один месяц при аренде иного имущества (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Для заключения дополнительного соглашения о продлении договора необходимо составить его в той же форме, что и сам договор, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или обычаями. Если договор был удостоверен нотариально, то потребуется нотариальное удостоверение и соглашения к нему (пункт 2 статьи 163, пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
Рекомендуется заключать дополнительное соглашение о продлении договора до истечения срока его действия, чтобы избежать неопределенности. В дополнительном соглашении следует указать срок продления и реквизиты основного договора.
В случаях, когда договор может быть заключен исключительно с соблюдением конкурентных процедур (на торгах или в особом порядке без торгов), пролонгация отношений возможна только путем заключения нового договора. В противном случае пролонгация будет считаться обходом закона и ограничением конкуренции, а такая сделка будет ничтожной, поскольку посягает на публичные интересы и права третьих лиц (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Это относится, в частности, к большинству государственных закупок, где стороны, как правило, не вправе продлевать срок действия контракта дополнительным соглашением (Письмо Минэкономразвития России от 31.03.2017 N ОГ-Д28-4011).
Также это касается аренды определенного государственного и муниципального имущества, указанного в части 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, части 1 статьи 74 Лесного кодекса РФ. Соглашение о продлении договора аренды такого имущества является ничтожным (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).