Договор аренды будущей недвижимости во многом схож с договором аренды существующего объекта, включая условия передачи имущества и его содержания. Отличия возникают из-за того, что объект еще не построен или не приобретен арендодателем, что может затруднять его точное описание, например, в отношении площади. Важно, чтобы арендатор был уверен в оформлении права собственности арендодателем на объект, для чего целесообразно установить срок для регистрации права собственности. Арендодатель может также предоставить заверения, гарантирующие, что права третьих лиц на объект отсутствуют.

1. Предмет договора аренды

Договор должен содержать обязательство арендодателя передать арендатору недвижимое имущество во временное владение и пользование или только в пользование за плату (п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 650 ГК РФ). Если объект уже существует, описание можно получить из выписки из ЕГРН, указав кадастровый номер, адрес и площадь. Если объект еще не построен, необходимо указать адрес будущего объекта, местоположение на земельном участке (при наличии кадастрового номера участка), строительный адрес, а также ориентировочную площадь с допустимыми отклонениями. В случае значительного отклонения площади арендатор должен иметь право отказаться от договора. К договору следует приложить имеющуюся документацию, такую как проектная документация и разрешение на строительство, а также графические изображения объекта.

2. Арендная плата

Размер арендной платы должен быть согласован (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Если точная площадь объекта неизвестна, рекомендуется установить стоимость аренды за квадратный метр. Необходимо определить момент начала оплаты арендной платы, включая возможность оплаты за период подготовки объекта к использованию (например, ремонта) или предоставление арендных каникул.

3. Подготовка недвижимости и порядок использования

Следует четко определить допустимый порядок использования недвижимости, например, для офиса или автостоянки. Важно учитывать, что общее правило предполагает использование здания только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ), нарушение чего может повлечь административную ответственность. Однако арендатору может быть предоставлен доступ к объекту до ввода в эксплуатацию для проведения ремонтных работ (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). В этом случае необходимо согласовать объем работ, возмещение их стоимости, а также срок ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности арендодателя.

4. Срок договора и его государственная регистрация

Срок договора может быть установлен сторонами по соглашению (п. п. 1, 3 ст. 610 ГК РФ), однако договоры аренды сроком более одного года подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). До регистрации договора арендатор не может ссылаться на него в спорах с третьими лицами (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Для защиты интересов арендатора целесообразно предусмотреть в договоре срок регистрации права собственности арендодателя и неустойку за просрочку, а также срок подачи документов на регистрацию и неустойку за просрочку. В случае указания приблизительных характеристик недвижимости после регистрации права собственности можно заключить дополнительное соглашение с уточнением итоговых характеристик.

5. Заверения арендодателя

Арендатору может быть полезно получить от арендодателя заверения о некоторых обстоятельствах, например, об отсутствии статуса самовольной постройки или о незаключении иных договоров в отношении объекта. Арендодателю предоставление таких заверений может способствовать заключению договора.

6. Ответственность сторон

В связи с повышенными рисками неисполнения обязательств при аренде будущей недвижимости рекомендуется предусмотреть неустойки за нарушение обязательств арендодателем, например, за несвоевременную передачу объекта, не ввод в эксплуатацию или недостоверные заверения. Также следует предусмотреть неустойки за нарушения арендатора, такие как несвоевременная оплата или ненадлежащее использование объекта.

7. Расторжение договора

Сторонам следует предусмотреть основания для одностороннего отказа от договора, например, арендатору – при существенном отклонении площади объекта от указанной, несвоевременной регистрации права собственности арендодателем или предоставлении недостоверных заверений. Арендодателю – при несвоевременной оплате арендной платы или ненадлежащем использовании объекта.

8. Иные условия договора

В договор можно включить и другие положения, характерные для обычной аренды недвижимости, такие как внесение обеспечительного платежа, порядок передачи объекта, распределение обязанностей по содержанию, ремонту и улучшению объекта.