Процедура банкротства застройщика в целом следует общим правилам, однако имеет ряд специфических положений, направленных на максимальную защиту интересов лиц, вложивших средства в строительство. Одной из таких особенностей является возможность рассмотрения дела арбитражным судом не по месту регистрации застройщика, а по месту расположения объектов строительства или большинства участников строительства. Важно отметить, что стадии наблюдения и финансового оздоровления при банкротстве застройщика не применяются, сразу вводится конкурсное производство, которое впоследствии может быть заменено на внешнее управление. Судьба объектов строительства в случае банкротства застройщика определяется непосредственно участниками строительства. Например, при завершении строительства они могут получить права на жилые и нежилые помещения, а также машино-места.
Должником-застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, соответствующий общим признакам банкротства, привлекший денежные средства или имущество участников строительства и имеющий перед ними требования о передаче жилых, нежилых помещений, машино-мест или денежные требования. При этом помещения и машино-места не должны быть введены в эксплуатацию на момент привлечения средств. Застройщиком также считается лицо, фактически аккумулирующее денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома. Требование о передаче помещений и машино-мест распространяется на квартиры, комнаты, нежилые помещения, машино-места в многоквартирном доме, дома блокированной застройки (при наличии трех и более в одном ряду), а также индивидуальные жилые дома, строящиеся по договорам долевого участия и не завершенные на момент привлечения средств.
Участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче помещения, машино-места или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование с аналогичными требованиями. К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, включая граждан с требованиями по договорам, по которым застройщик внес обязательные отчисления в компенсационный фонд, граждан, внесших средства на эскроу-счета, и публично-правовую компанию «Фонд развития территорий». Участники строительства, помимо прав кредиторов, могут ходатайствовать о передаче дела в арбитражный суд по месту нахождения большинства участников или объекта строительства, определять судьбу объектов незавершенного строительства, требовать признания права собственности на помещения и машино-места, а также отказаться от исполнения договора.
Процедура банкротства застройщика инициируется на основании заявления должника, кредитора, работников должника или уполномоченного органа. Заявление может быть подано Фондом или уполномоченным органом государственной власти. Заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения должника. Содержание заявления зависит от заявителя и должно соответствовать требованиям закона. В заявлении необходимо указать кандидатуру арбитражного управляющего, аккредитованного Фондом, а также наименование и адрес его саморегулируемой организации. Важно указать, что должник является застройщиком. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие основания требований. Также может быть подано ходатайство о передаче дела в другой арбитражный суд и заявление об обеспечении требований, включая специальные меры для застройщиков, такие как запрет на распоряжение земельным участком под застройку.
По результатам рассмотрения заявления арбитражный суд выносит определение о принятии заявления, в котором указывает на применение специальных норм для банкротства застройщика, если его статус подтвержден, или о передаче дела в другой арбитражный суд для более эффективной защиты прав участников строительства. Обоснованность требований, за исключением требований участников строительства, рассматривается в общем порядке. Требования участников строительства рассматриваются судом на основании представленных документов. Требования, поданные после введения конкурсного производства, рассматриваются конкурсным управляющим. Конкурсный управляющий самостоятельно включает требования из договоров долевого строительства в реестр на основании информации из единой информационной системы жилищного строительства.
Обеспечительные меры принимаются судом по заявлению участников дела. Помимо общих мер, могут быть установлены специальные запреты, касающиеся земельного участка под застройку. Суд извещает арендодателя о рассмотрении таких мер, и он вправе участвовать в процессе.
Требования уполномоченных органов и кредиторов предъявляются по общим правилам. Участники строительства направляют требование конкурсному управляющему в течение 45 дней со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства, приложив документы, подтверждающие оплату обязательств. Если требования возникли в результате уступки прав по договору, подтверждающие документы не требуются. Конкурсный управляющий уведомляет о принятии требований или отказе в их принятии, который можно оспорить в суде. В случае участия Фонда, конкурсный управляющий направляет ему документы для оценки обоснованности требований.
Удовлетворение требований участников строительства может происходить путем передачи объектов незавершенного строительства созданному ими ЖСК или иному кооперативу, либо передачи жилых помещений, машино-мест в доме. Это происходит при определенных условиях, в частности, если Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства. Для передачи прав ЖСК необходимо, чтобы объект незавершенного строительства принадлежал застройщику на праве собственности, и соблюдались иные условия, включая возможное внесение денежных средств участниками. Для передачи помещений и машино-мест также требуется соблюдение ряда условий, включая возможное внесение денежных средств участниками, Фондом или третьими лицами. Требования участников долевого строительства, внесших средства на эскроу-счета, не могут быть погашены путем передачи объекта незавершенного строительства.
Обязательства застройщика по строительству объектов инфраструктуры передаются иному застройщику-приобретателю в возмездном порядке, после чего приобретатель безвозмездно передает объекты в государственную или муниципальную собственность. Приобретателем может быть юридическое лицо, соответствующее определенным требованиям, Фонд или Фонд субъекта РФ. Лицо, намеревающееся приобрести имущество и обязательства, подает заявление и необходимые документы. Суд выносит определение об удовлетворении заявления при наличии заключения Минстроя России.
Реализация залогового имущества и погашение требований участников строительства и залоговых кредиторов осуществляется в общем порядке. Денежные средства, полученные от реализации, распределяются в установленных пропорциях: 60% на погашение требований кредиторов, обеспеченных залогом, включая участников строительства; 25% на денежные требования граждан-участников строительства; 10% на требования кредиторов первой и второй очереди; 5% на требования по текущим платежам. Если застройщик привлекал средства участников долевого строительства исключительно с использованием эскроу-счетов, требования удовлетворяются в установленном размере. Средства, оставшиеся на отдельном счете должника, используются по правилам закона.