Застройщик несет гарантийные обязательства по качеству построенного объекта, независимо от того, является ли объект долевого строительства квартирой или нежилым помещением, а также от статуса дольщика. Договор участия в долевом строительстве должен содержать гарантийный срок, в течение которого дольщик вправе предъявлять претензии по качеству. Этот срок не может быть короче установленного законом. При этом существуют случаи, когда требования по качеству могут быть предъявлены застройщику даже после истечения гарантийного срока.
Гарантия застройщика распространяется на соответствие объекта условиям договора, проектной документации, градостроительным регламентам и иным обязательным требованиям. Условие о гарантийном сроке является существенным для договора долевого строительства, а положения, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки, ничтожны. Гарантийные сроки устанавливаются следующим образом:
Объект долевого строительства: не менее трех лет с даты передачи объекта дольщику, если иное не предусмотрено договором.
Технологическое и инженерное оборудование объекта: не менее трех лет с даты подписания первого передаточного акта.
Результат отделочных работ и элементы отделки: не менее одного года с даты передачи объекта дольщику. В договоре может быть предусмотрено соответствие отделки стандарту застройщика, при условии, что требования не ниже минимальных, утвержденных Минстроем России. Соответствие подтверждается стандартом застройщика, являющимся частью договора.
Застройщик освобождается от ответственности за недостатки, если докажет, что они возникли вследствие:
Естественного износа объекта, его элементов отделки, инженерных систем или конструктивных элементов.
Нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов или иных обязательных требований при эксплуатации объекта.
Ненадлежащего ремонта объекта или его элементов, выполненного дольщиком или третьими лицами.
Нарушения правил эксплуатации объекта, предусмотренных инструкцией, предоставленной застройщиком.
При обнаружении недостатков, делающих объект непригодным для использования по назначению или ухудшающих его качество по сравнению с условиями договора и обязательными требованиями, дольщик вправе по своему выбору потребовать от застройщика:
Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Соразмерного уменьшения цены договора.
Возмещения расходов на устранение недостатков.
Дольщик не вправе требовать замены объекта долевого строительства на равнозначный. В случаях, когда дольщиком является гражданин, могут применяться положения законодательства о защите прав потребителей. Дольщик может отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств с процентами, если застройщик:
Существенно нарушил требования к качеству объекта, что угрожает здоровью или требует значительных затрат на устранение.
Не устранил недостатки в установленный дольщиком разумный срок.
Хотя закон об участии в долевом строительстве предусматривает предъявление требований по качеству в течение гарантийного срока, судебная практика допускает возможность удовлетворения таких требований и после его истечения. Верховный Суд РФ указывает на необходимость применения норм Гражданского кодекса РФ о купле-продаже, согласно которым продавец несет ответственность за недостатки, если не докажет обратное. Для потребителей может применяться десятилетний срок предъявления требований, установленный законом о защите прав потребителей.