Перед подачей документов на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости, необходимо определить, подлежит ли оно регистрации. В случае необходимости, для проведения государственной регистрации потребуется заполнить заявление и подготовить пакет необходимых документов. Подача заявления и документов осуществляется удобным для вас способом. После успешного проведения регистрации, на соглашении будет проставлена соответствующая отметка.

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости требуется в следующих случаях:

при изменении условий ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (пункт 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации);

при расторжении ранее зарегистрированного договора аренды (пункт 135 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости).

Относительно незарегистрированных договоров аренды следует учитывать следующее:

если дополнительным соглашением изменяется срок действия незарегистрированного договора аренды, и общий срок с учетом изменений составляет один год и более, то необходимо зарегистрировать сам договор аренды недвижимости в редакции, соответствующей дополнительному соглашению. Судебная практика исходит из того, что стороны продлили срок действия договора, присоединив новый срок к текущему (Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 N Ф09-8850/12 по делу N А07-12965/2011, Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК);

если срок договора аренды продлен дополнительным соглашением на неопределенный срок или на срок менее года после истечения первоначального срока договора, то регистрация такого соглашения не требуется. В данных ситуациях речь идет о заключении нового договора аренды, который не подлежит государственной регистрации. Это следует из пунктов 10 и 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59.

Порядок проведения государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости аналогичен порядку регистрации самого договора аренды недвижимости. Отличия заключаются в следующем:

при заполнении заявления необходимо проставить знак "V" в графе 3.3, в реквизите 4 напротив соответствующего вида объекта недвижимости, а также в реквизите 6 напротив графы "сделки об изменении или расторжении ранее совершенной сделки...". В этом случае следует указать вид сделки (например, "соглашение об изменении договора аренды") и номер регистрации договора аренды. Реквизит 5 в данном случае не заполняется;

вместо договора аренды недвижимости в комплекте документов представляется дополнительное соглашение.

Размер государственной пошлины за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости устанавливается в зависимости от его характера.

За государственную регистрацию дополнительного соглашения об изменении договора аренды, если такой договор зарегистрирован в ЕГРН, государственная пошлина предусмотрена подпунктом 27.2 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации. Для организаций размер пошлины составляет 2 000 рублей. Предполагается, что размер государственной пошлины за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основании подпункта 25 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет 700 рублей. Перед подачей документов на регистрацию рекомендуется обратиться за разъяснениями в регистрирующий орган.

Государственная пошлина, предусмотренная подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости уплачиваться не должна (см. Письма Министерства финансов Российской Федерации от 05.04.2021 N 03-05-06-03/24798, от 06.10.2020 N 03-05-04-03/87113).

Государственная пошлина уплачивается заявителем (заявителями) в том же порядке, что и при государственной регистрации договора аренды недвижимости.

Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды недвижимости проводится в том же порядке, что и государственная регистрация договора аренды недвижимости. При этом следует учитывать следующие отличия:

при заполнении заявления необходимо проставить знак "V" в графе 3.3, в реквизите 4 напротив соответствующего вида объекта недвижимости, а также в реквизите 6 напротив графы "сделки об изменении или расторжении ранее совершенной сделки...". В этом случае следует указать вид сделки (например, "соглашение о расторжении договора аренды") и номер регистрации договора аренды. Реквизит 5 в данном случае не заполняется;

вместо договора аренды недвижимости в комплекте документов представляется соглашение о расторжении договора аренды.

Государственная пошлина за государственную регистрацию дополнительного соглашения о расторжении договора аренды уплачивается, если такой договор зарегистрирован в ЕГРН. Ее размер определяется аналогично размеру государственной пошлины за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости.

Последствия незарегистрированного дополнительного соглашения к зарегистрированному договору аренды:

По общему правилу, такое соглашение не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Однако для самих сторон соглашение является обязательным с момента его заключения, определяемого в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от факта его регистрации. Это обусловлено тем, что такие правила применяются к договорам аренды, подлежащим регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49). Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и, следовательно, подчиняется тем же правилам.

Например, соглашение об изменении размера арендной платы является обязательным для сторон независимо от факта его регистрации (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)). Однако, если третье лицо приобретает недвижимость и становится новым арендодателем в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, для него такое незарегистрированное соглашение не создает правовых последствий. В этом случае оно вправе требовать арендную плату в размере, определенном договором без учета дополнительного соглашения. Такая позиция встречается в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2018 N Ф04-3358/2018).

Из общего правила существуют исключения. Если в соглашении об изменении договора указано, что обязательства изменяются только с момента регистрации соглашения, то до момента регистрации обязательства сторон не признаются измененными. Такая позиция встречается в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 N Ф04-270/2018). При этом одна из сторон соглашения может предъявить другой стороне требование о его регистрации (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49).

Возможны случаи, когда незарегистрированное соглашение порождает права и обязанности и для третьих лиц. Так, если новый собственник недвижимости знал о наличии незарегистрированного соглашения к договору аренды, содержащего третейскую оговорку, и на стадии третейского разбирательства не возражал против рассмотрения спора третейским судом, он утрачивает право на такое возражение в суде (пункт 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).