При составлении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа следует руководствоваться общими правилами договора купли-продажи, уделяя особое внимание условиям оплаты. Необходимо четко согласовать не только цену объекта, но и порядок, сроки и размеры платежей. Отсутствие этих условий делает договор о продаже товара в кредит с рассрочкой незаключенным.
Важно также предусмотреть ответственность покупателя за просрочку платежей.
Цена недвижимости: Обязательно укажите цену продаваемой недвижимости. Цена может быть указана за весь объект или за единицу площади, в последнем случае итоговая цена рассчитывается исходя из фактического размера переданной недвижимости.
Рассрочка платежа: В Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы, регулирующие продажу недвижимости в рассрочку, поэтому применяются общие положения о купле-продаже. Для действительности договора необходимо указать:
Порядок оплаты: Укажите, что недвижимость продается в рассрочку или в кредит с условием о рассрочке платежа. По общему правилу, покупатель оплачивает товар до или после его получения, а не в рассрочку.
Сроки оплаты: Согласуйте сроки оплаты для каждого платежа, например, указав конкретные даты.
Размеры платежей: Укажите сумму каждого платежа в рублях или в процентах от цены недвижимости. При большом количестве платежей или их неравномерности целесообразно составить график платежей, который можно включить в договор или оформить отдельным приложением.
По умолчанию товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца до момента его полной оплаты. Однако, это правило может быть изменено или отменено договором.
Договор с залогом: Для оформления рассрочки с залогом достаточно указать цену недвижимости и условия рассрочки (порядок, сроки, размеры платежей). Условие о залоге возникает в силу закона, но его включение в договор не запрещено. Можно воспользоваться формулировкой из пункта 5 статьи 488 ГК РФ. Также возможно изменение условий залога.
Ипотека: Учтите, что ипотека возникает с момента ее государственной регистрации. Согласуйте, кто и в какие сроки подаст заявление о регистрации ипотеки.
Договор без залога: Для оформления рассрочки без залога необходимо включить в договор:
Цену недвижимости и условие о рассрочке.
Условие об отсутствии права залога у продавца. Это условие обязательно, поскольку залог установлен законом по умолчанию. Вместо залога можно установить иное обеспечение, например, поручительство, или сохранить за продавцом право собственности до полной оплаты.
Плата за коммерческий кредит: Можно предусмотреть уплату процентов на цену недвижимости со дня ее передачи покупателю. Такие проценты являются платой за коммерческий кредит. Размер процентов и порядок их уплаты могут быть определены сторонами, в противном случае применяется ключевая ставка Банка России. Выплачивать проценты покупатель должен ежемесячно до дня оплаты товара включительно.
Ответственность за просрочку платежей: По закону, в случае просрочки оплаты, продавец вправе:
Требовать внесения просроченных платежей и уплаты процентов по статье 395 ГК РФ.
Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата недвижимости, если покупатель не выплатил более половины цены.
Если в договоре указано только одно из этих прав, суд может посчитать, что продавец лишается права выбора. Для сохранения возможности выбора, не указывайте ничего в договоре или включите оба варианта. Также можно предусмотреть уплату неустойки за просрочку, при этом проценты за пользование чужими средствами не взыскиваются, если иное не предусмотрено законом или договором.