Единый недвижимый комплекс представляет собой совокупность зданий, сооружений и иных объектов, объединенных общим назначением и связанных между собой физически или технологически, в том числе линейных объектов, либо расположенных на одном земельном участке. Важным условием является регистрация права собственности на данную совокупность объектов в ЕГРН как на единую недвижимую вещь (статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данное определение позволяет выделить следующие отличия единого недвижимого комплекса от имущественного комплекса (предприятия):
Земельный участок, на котором расположен комплекс, не входит в его состав (Письмо Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14).
Исключаются из состава имущественные права и обязанности, а также исключительные права.
Расположение объектов на одном земельном участке не является обязательным условием для формирования единого недвижимого комплекса (пункт 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Достаточно наличия неразрывной физической или технологической связи между объектами.
Для создания единого недвижимого комплекса из объектов, уже учтенных в ЕГРН, необходимо, чтобы в ЕГРН было указано местоположение всех входящих в него зданий и сооружений (Письмо Росреестра от 19.02.2020 N 14-01372-ГЕ/20 (вместе с Письмом Минэкономразвития России от 20.01.2020 N Д23и-1189)).
К единому недвижимому комплексу применяются нормы, регулирующие неделимые вещи. Это означает, что разделение комплекса на отдельные объекты недвижимости невозможно, и он выступает в гражданском обороте как единый объект. Отдельные составляющие комплекса не являются самостоятельными объектами недвижимости и не могут иметь самостоятельную юридическую судьбу (статья 133.1 ГК РФ, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
Следовательно, после государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс распоряжение отдельными объектами, входящими в его состав, невозможно, поскольку они утрачивают статус самостоятельных объектов. Законодательство Российской Федерации не предусматривает процедур раздела или выдела объектов недвижимости из состава единого недвижимого комплекса (Письмо Минэкономразвития России от 23.11.2018 N Д23и-6307).