Процедуры кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость проводятся при создании объектов, которые эксплуатируются как единый комплекс, или при объединении существующих объектов в такой комплекс.
В случае создания объекта кадастровый учет и регистрация права собственности часто выполняются одновременно. В зависимости от обстоятельств, обратиться в регистрирующий орган может либо орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо сам заявитель.
При объединении объектов кадастровый учет и регистрация также проводятся одновременно, и обращаться за ними должен собственник объектов. Эти процедуры осуществляются по общим правилам, требующим подготовки заявления, необходимых документов и уплаты государственной пошлины.
Заявление и документы представляются одним из способов, предусмотренных законом, и результатом является получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Право на постановку на кадастровый учет единого недвижимого комплекса и регистрацию прав на него имеют следующие лица (в соответствии со статьей 46 Закона о государственной регистрации недвижимости):
при создании объекта, который в соответствии с проектной документацией должен эксплуатироваться как единый комплекс:
собственник земельного участка;
лицо, которому участок принадлежит на ином праве, если вид разрешенного использования участка допускает строительство;
лицо, использующее участок на условиях сервитута;
орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (с некоторыми исключениями).
при объединении зданий, сооружений и других объектов, имеющих единое назначение и неразрывно связанных, или расположенных на одном земельном участке:
собственник объектов.
Если создание единого комплекса предшествует реконструкции, государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению органа власти, местного самоуправления или организации (если реконструкция осуществляется на основании разрешения на строительство), либо собственника объекта (если разрешение на строительство не требуется).
Кадастровый учет и государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс могут проводиться одновременно или раздельно.
Одновременная процедура применяется в следующих случаях:
при создании объекта на основании разрешения на ввод в эксплуатацию (с некоторыми исключениями), когда орган, выдавший разрешение, направляет заявление о кадастровом учете и регистрации права собственности.
при создании объекта, для которого не требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.
при объединении объектов, сведения о которых уже внесены в ЕГРН.
Отдельно кадастровый учет проводится на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, если на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения не достигнуто соглашение о возникновении прав на объект. В этом случае за регистрацией права собственности необходимо обращаться самостоятельно.
В ЕГРН вносится запись о едином недвижимом комплексе только при наличии записей о входящих в него зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, а также о земельном участке, если они расположены на одном участке. Во всех записях об объектах, входящих в комплекс, указывается, что они включены в его состав, и приводится его кадастровый номер.
При объединении объектов в комплекс ограничения прав, обременения и судебные требования переносятся в запись о едином комплексе.
Для подготовки заявления о кадастровом учете и регистрации прав при объединении объектов можно воспользоваться услугами специалиста, принимающего документы, или заполнить утвержденную форму заявления самостоятельно. Заявление, подписанное каждым собственником (или его представителем), должно содержать сведения об объектах, входящих в состав комплекса.
При заполнении заявления необходимо указать, что речь идет о едином недвижимом комплексе, и указать сведения о входящих в него объектах.
Для кадастрового учета и регистрации прав при объединении объектов необходимы правоустанавливающие документы, технический план на комплекс и документы, подтверждающие полномочия представителя.
Государственная пошлина за регистрацию права на единый комплекс составляет:
для организаций: 44 000 рублей (если кадастровая стоимость не превышает 22 млн рублей) или 0,2% от кадастровой стоимости (но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 млн рублей).
для физических лиц: 4 000 рублей (если кадастровая стоимость не превышает 20 млн рублей) или 0,02% от кадастровой стоимости (но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей).
При одновременном кадастровом учете и регистрации права размер пошлины увеличивается.
Документы подаются в регистрирующий орган в общем порядке. Срок проведения кадастрового учета и регистрации прав составляет 10 рабочих дней (или 12 рабочих дней при подаче через МФЦ). Подтверждением проведенных процедур является выписка из ЕГРН.