Капитальный ремонт представляет собой комплекс работ, направленных на восстановление исходных технических характеристик здания и повышение эффективности его эксплуатации. Для осуществления капитального ремонта требуется подготовка проектной документации, однако получение разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не является обязательным условием.

Привлечение сторонней организации к проведению работ предполагает заключение соответствующего договора.

Капитальный ремонт здания включает в себя замену или восстановление:

строительных конструкций и их элементов (за исключением несущих);

систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их компонентов;

отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие их характеристики, а также восстановление этих элементов.

В некоторых случаях, установленных Правительством Российской Федерации, капитальный ремонт может включать замену и/или восстановление несущих строительных конструкций (ч. 11 ст. 52 ГрК РФ, п. 1 Постановления Правительства РФ от 16.05.2022 N 881). При этом, выполнение таких работ не требует получения разрешения на строительство (п. 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Важно отметить, что капитальный ремонт направлен на восстановление утраченных технических характеристик объекта в целом, без изменения его основных технико-экономических показателей (Письмо Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08).

В период проведения капитального ремонта эксплуатация здания не допускается и возобновляется только после завершения работ (ч. 4 ст. 55.24 ГрК РФ).

Проведение капитального ремонта не требует получения разрешительной документации, такой как разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (п. 4.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Однако, для начала работ необходимо:

1) Подготовить документы для проектной документации (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ):

градостроительный план земельного участка;

результаты инженерных изысканий;

технические условия, при необходимости подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Если финансирование осуществляется из бюджетных средств, также требуется составление сметы на капитальный ремонт (ч. 12.2 ст. 48 ГрК РФ).

2) Заключить договор подряда с специализированной организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами саморегулируемой организации (ч. 4 ст. 48 ГрК РФ).

3) Провести экспертизу проектной документации, если это предусмотрено. Как правило, экспертиза для капитального ремонта не требуется, за исключением случаев:

когда сметная стоимость капремонта подлежит проверке на достоверность, что требует проведения государственной экспертизы.

когда проведение экспертизы является инициативой застройщика (технического заказчика), в этом случае возможна государственная или негосударственная экспертиза.

Учтите, что сметная стоимость капремонта, не превышающая 10 млн руб., подлежит проверке, если это предусмотрено договором (п. 27(5) Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145).

4) Непосредственно провести капитальный ремонт здания, что включает в себя:

заключение договора строительного подряда с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами саморегулируемой организации (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ). В случае заключения договора субподряда, требования о членстве в СРО могут не предъявляться (Письмо Минстроя России от 10.09.2018 N 41067-ОГ/02).

подготовку земельного участка и здания к работам, а также передачу подрядчику результатов инженерных изысканий и проектной документации (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ).

осуществление строительного контроля в процессе капитального ремонта и уведомление органов государственного строительного надзора о возникновении аварийных ситуаций (ч. 1, 3 ст. 53 ГрК РФ).