При заключении договора инвестирования строительства важно внимательно подходить к формулировке его предмета, поскольку от этого зависит, как суд определит его правовую природу и когда инвестор сможет получить право собственности на построенный объект. В зависимости от содержания, договор инвестирования может быть классифицирован как купля-продажа, подряд, простое товарищество, а также как смешанный или непоименованный договор. Если договор предусматривает обязанность инвестора внести денежные средства в обмен на право получить недвижимость, он, скорее всего, будет расценен как договор купли-продажи будущей вещи. В таком случае инвестор сможет стать собственником построенного объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности на него.

Гражданское законодательство не содержит отдельного понятия «договор инвестирования строительства». Даже если стороны назовут договор инвестиционным, суд при возникновении спора проанализирует его содержание и может квалифицировать его иначе. Возможные варианты квалификации включают:

Гражданско-правовой договор определенного вида. Чаще всего это договор купли-продажи будущей недвижимости, но при наличии оснований суд может признать его договором подряда или простого товарищества.

Смешанный договор. Например, если сторона, построившая здание, получает в качестве оплаты помещения в этом здании, такой договор может быть признан смешанным, содержащим элементы подряда и купли-продажи.

Непоименованный договор. К таким договорам суды относят, например, инвестиционные договоры, по которым застройщик обязуется внести взнос на развитие инфраструктуры в пользу публичного образования.

От того, как договор будет квалифицирован судом, зависят применяемые к нему нормы права и момент возникновения права собственности у инвестора. Следует учитывать, что если в строительстве участвуют средства граждан и договор подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве, то все вопросы, связанные с содержанием договора, его исполнением и возникновением права собственности, регулируются именно этим Законом.

Договор инвестирования строительства чаще всего рассматривается как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Это происходит, когда инвестор обязуется уплатить застройщику денежную сумму, а застройщик обязуется передать инвестору недвижимое имущество в собственность. В таком случае к договору применяются нормы главы 30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаже, а инвестор приравнивается к покупателю, а застройщик – к продавцу. Право собственности у инвестора возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Инвестор может стать собственником только после регистрации права собственности застройщиком и передачи ему имущества.

Договор инвестирования строительства может быть признан договором подряда, если одна из сторон обязуется осуществить строительство на земельном участке, предоставленном другой стороной (застройщиком). В этом случае сторона, выполняющая работы, выступает в роли подрядчика, а застройщик – в роли заказчика. К такому договору применяются нормы главы 37 Гражданского кодекса РФ о подряде, включая правила о строительном подряде. Важным является условие об оплате работ. Если оплата производится не деньгами, а передачей помещений в построенном здании, договор становится смешанным, и к обязательству по передаче помещений применяются нормы о купле-продаже будущей недвижимости. Право собственности на построенный объект возникает у застройщика с момента государственной регистрации права в ЕГРН. Инвестор, получающий недвижимость в качестве оплаты, становится собственником после регистрации права собственности застройщиком и передачи ему имущества.

Договор инвестирования строительства может быть квалифицирован как договор простого товарищества, если стороны вносят вклады с целью достижения общей цели – строительства недвижимости. Например, один участник предоставляет земельный участок, другой оплачивает работы, а третий контролирует строительство, после чего построенная недвижимость делится между ними в определенных долях. К такому договору применяются нормы главы 55 Гражданского кодекса РФ. Право собственности на построенный объект возникает у товарищей с момента его регистрации в ЕГРН. Порядок приобретения права собственности зависит от того, был ли земельный участок внесен в качестве вклада. Если участок был внесен и зарегистрирован как общая долевая собственность, каждый товарищ может зарегистрировать свое первичное право собственности. Если участок не был внесен или не оформлен в общую долевую собственность, право собственности на объект возникает у того, кто обладает правами на участок.