Узаконить самовольную постройку возможно как в судебном, так и в административном порядке. Ключевым условием для сохранения такой постройки является отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан, либо возможность устранения такой угрозы путем реконструкции. Право собственности на легализованную самовольную постройку может приобрести только лицо, имеющее законные права на земельный участок под ней, например, его собственник или арендатор. В случае отсутствия таких прав, максимум, на что может рассчитывать застройщик, это компенсация понесенных расходов на строительство в установленных пределах.

Административный порядок легализации предполагает решение вопроса о сохранении самовольной постройки через органы местного самоуправления, минуя судебные инстанции. Инициатива по административной легализации может быть предпринята еще до завершения строительства при наличии прав на земельный участок. Это может включать обращение за разрешением на строительство или изменением вида разрешенного использования участка. Даже при отказе, такие действия могут быть учтены судом при рассмотрении иска о признании права собственности. Если постройка уже возведена, ее можно узаконить при условии приведения в соответствие с установленными требованиями на основании решения органа местного самоуправления, когда это предусмотрено законом. Процедура включает представление необходимой документации, проведение реконструкции в установленный срок и последующую регистрацию права собственности, если застройщик имеет на это право.

Органы местного самоуправления уполномочены принимать решения относительно самовольных построек, расположенных на государственных или муниципальных земельных участках, при условии отсутствия угрозы жизни или здоровью граждан. Решение о сносе или приведении постройки в соответствие с требованиями может быть принято, если постройка находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, и ее вид не допускает такого строительства, либо отсутствует разрешение на строительство. Эти условия должны быть установлены законодательством на дату начала строительства. Легализация через органы местного самоуправления невозможна, если отсутствуют правоустанавливающие документы на участок, необходимые на момент начала строительства. В таких случаях орган местного самоуправления может принять решение только о сносе, которое может быть обжаловано в суде. Даже при сохранении постройки по решению суда, право собственности, как правило, переходит к собственнику участка, а застройщик вправе рассчитывать на компенсацию расходов. Если местные власти не вправе принимать решения, вопрос решается судом.

О принятом решении органа местного самоуправления застройщику или правообладателю земельного участка должно быть направлено уведомление в течение семи дней. При отсутствии сведений о них, информация публикуется на официальном сайте органа местного самоуправления. Срок для исполнения решения о сносе или приведении постройки в соответствие с требованиями устанавливается органом местного самоуправления и составляет от шести месяцев до трех лет. Для приведения постройки в соответствие необходимо представить утвержденную проектную документацию на реконструкцию. Проектная документация должна обеспечивать соответствие объекта установленным требованиям. Реконструкция проводится в установленный срок за счет застройщика или правообладателя участка. Получение необходимых разрешений на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию осуществляется в соответствии с градостроительными нормами. При получении права собственности на постройку, возведенную другим лицом на вашем участке, необходимо возместить расходы застройщику за вычетом затрат на приведение постройки в соответствие.

Признание права собственности на самовольную постройку через суд возможно при наличии ряда условий. Необходимо подать иск, доказав, что участок допускал строительство, постройка соответствует обязательным требованиям и не угрожает жизни и здоровью людей. В случае удовлетворения иска, право собственности регистрируется в установленном порядке. Иск о признании права собственности может быть подан, если самовольная постройка возведена на участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании. Арендатор земельного участка также вправе обратиться с таким иском, если участок предоставлялся для строительства. Требования о признании права собственности могут касаться как построенных, так и реконструированных объектов. Если постройку осуществило третье лицо, собственник участка может требовать признания права собственности, но обязан возместить расходы застройщику. Право собственности не признается, если принято решение о сносе постройки. Постройка, нарушающая ограничения использования земельного участка, не является самовольной, если собственник не знал о таких ограничениях.

Для успешного признания права собственности через суд необходимо доказать, что объект является самовольной постройкой, соответствует требованиям закона на дату начала строительства и на дату обращения в суд, права застройщика на участок допускали строительство, сохранение постройки не нарушает права третьих лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а также были предприняты надлежащие меры к легализации. Доказательствами могут служить выписки из ЕГРН, технические заключения о состоянии объекта и соответствии нормам. Иск подается в арбитражный суд по месту нахождения объекта, если он используется для предпринимательской деятельности, или в суд общей юрисдикции в иных случаях. Ответчиками по иску могут выступать орган местного самоуправления, уполномоченный государственный орган, а также лицо, осуществившее постройку. Исковое заявление должно содержать четко сформулированные требования и ссылки на нормативные правовые акты. К иску прилагаются необходимые документы. Несоответствие требованиям может привести к оставлению иска без движения или возврату. Иск может быть направлен в суд в бумажном или электронном виде. Размер государственной пошлины зависит от статуса заявителя и вида суда.

Регистрация права собственности на легализованную самовольную постройку осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости. При легализации в административном порядке регистрация происходит как для вновь созданного объекта. При признании права через суд – по порядку регистрации права на основании решения суда. Самовольная реконструкция недвижимости, уже поставленной на кадастровый учет и зарегистрированной, не требует повторной регистрации права собственности, достаточно провести кадастровый учет изменений.